戴德梁行_贵州遵义_大森鑫城项目定位分析

《戴德梁行_贵州遵义_大森鑫城项目定位分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、大森鑫城项目定位分析2008年7月1目录：第一部分项目区域环境分析第二部分项目自身分析第三部分项目经营模式论证第四部分综合型商业中心发展方向第五部分主题型商贸城发展方向第六部分综合性分析及建议2–项目发展的难点•开发商资金如何迅速回笼•销售与出租如何统一•如何实现销售最大化及招商最优化•解决分散产权与统一经营的矛盾•如何选择开发模式及正确布局业态第一部分项目区域环境分析4项目概况•项目名称：遵义大森·鑫城•项目位置：遵义市外环路和石佛路交叉口•项目规划技术指标规划用地面积13990M2建筑总面积93280.52M2其中住宅面积61234M2商业建筑面积20055.34M2地下建筑面积113

2、94.78M2架空花园面积596.4M2项目大森鑫城建筑占地面积7150.9M2建筑密度51%容积率6.1绿地率18%楼层面积(M2)层高(M)1F719552F70894.53F70894.54F(架空层)4.5以上数据来源:开发商提供5项目所处区域特点•以临街商铺及批发市场为主要形式的商业经营模式，出现百货、超市等综合业态商业。•商圈内各条道路经营业态都各具主题，相互港澳商圈独立且缺乏互补效应，大致集中于服饰类、约2.5公里建材类、餐饮类、娱乐类等；中华路商圈春天堡批发市场•商圈内各种业态间无明确、统一的定位，受众面广，所吸引的消费者主要是周边居住人财富国际（ITAT本案百货＼沃尔玛）

3、群及丁字口及港澳商圈的游离消费者；约3.5公里义乌商贸城•未来外环路上将出现定位为大型综合型社区商业的金三角商业中心，将与财富广场形成老城商圈“金三角”商场一条外环路商业带，对位于两者之间的本项约2公里丁字口商圈目的商业发展起到积极的带动作用，多个新型项目的入市将会带动该商圈商业进入更好的局面；•将共享丁字口与港澳商圈成熟商业气氛．6项目周边环境项目大森鑫城7项目区域发展状态经过近年的规划与发展，遵义“中心城区”的概念已经超越了只有丁字口一带这样一个狭小的范围。我们认为，从万里路到香港路，其实都已经成为了遵义的中心。纵观遵义城区的发展，无论是住宅还是商铺，其升值空间也是因地段产品而异。总的

4、来说，商铺的升值空间大于住宅；和一线城市向郊区发展思路不同的是，遵义人目前对居住于中心城区会有着一种无法超脱的情结。这种情结已经超越了对住宅产品品质和价格这两个最关键的因素的制约。因此在商业项目的策划过程中，也要符合这个消费理念的特质，一个商业圈的形成需要周边商业气氛以及周边人流量的依托，如肓目地在一个缺少商业氛围依托及人流量没法保证的新环境，在一段时期内需要背负沉重的经营压力，除非这个商业项目很具特色，独一无二，独且吸引力。8项目区域未来发展根据城市规划：1.万里路片区将打造成黔北最大的商业步行街，买家电到罗庄、餐饮到澳门路、购物到丁字口已经成为遵义市民的共识，可以看出港澳商圈也大有成为

5、一个新的城市中心的趋势。2.外环路片区将规划为黔北地区交通枢纽和商品集散中心，以居住、商贸金融、文化娱乐为主，发展目标是非公有制经济区、第三产业带、专业市场群，是遵义南部新城经济发展的一个重要节点；可以看出，本项目发展商贸业的空间与潜力巨大，将承接更种规划优势，也将延续港澳商圈与丁字口商圈的商业发展，打造一个升级的商业商贸区；但同时市民特定的消费习惯已逐步形成，在发展新的商业项目时，就应寻找新的突破与创新，以特色的商业去营造新的商业热点，引导消费。9周边商业项目对本项目的影响分析附近商业项目对本项目经营方向的影响，为项目寻找发展的空间及依托纳入分析范围的项目包括：•义乌商贸城•钢材市场•财

6、富广场（ITAT百货/沃尔玛）•金三角商业项目10周边商业项目对本项目的影响义乌商贸城¾由几大商贸园区组成，主要经营的商品包括家用电器、日用百货、五金铝塑、图书音像、服装等十多类；与项目近在咫尺，其经营状况、商业环境对本项目起关键性的影响对本项目的不利影响对本项目的有利影响¾经营混乱，种类杂，没有统一的经营管¾批发气氛早已形成，物流、配套设施可加以利理，经营状况日渐式微，服装类经营户用，使本项目有发展专业市场的先天依托；开始离开此处，寻找更好的经营场所，¾经营户急需寻找更好的经营环境进行经营，专很多商户对进入该区位经营批发失去信业化、统一性经营场可以成为本项目的核心竞心，影响本项目的招商、

7、经营环境；争力。¾以临街或二层商铺经营为主，对进入商场经营产生一种抗拒心理；本项目发展批发市场是有依托的，但需要在经营上形成特色，在服务、管理上形成统一，无论是硬件环境还是经营软环境都要优于目前的状况才能具有吸引力和经营潜力。11钢材市场¾在项目周边的东联线凉水井、东沙路（沙坝老遵湄路口至东联线）、沙河小区、外环路沿线、东联线马兰坝等几个地是红花岗区具有一定规模的钢材经销市场，共有经营户200余户。对本项目的不利影响对本