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1、业绩与估值双提升------地产行业09年底回顾与展望分析员：白宏炜2009年11月主要内容第一章地产行业09年创历史新高已成定局2第二章行业政策趋紧，年底之前将平稳12第三章通胀及汇率升值提升估值水平14第四章地产公司趋势向好，业绩提升21第五章估值及投资建议241地产行业09年创历史新高已成定局¾成交量和售价为历年最高¾未来半年到一年将再库存¾供求均呈结构性变化¾土地供给依旧制约行业供给的释放¾信贷将继续推升行业发展2房地产行业供需情况分析全国商品房供小于求趋势扩大，房价继续上扬(百万平方米)商品房竣工面积(左轴)(元/平方米)9004,500商品房
2、销售面积(左轴)800商品房销售单价(右轴)4,0007003,5006005003,0004002,5003002,0002001,50010001,0001995199619971998199920002001200220032004200520062007200809E资料来源：CRED，中金公司研究部3市场进入再库存阶段商品房/商品住宅去化速度2008.82008.122009.12009.42009.72009.908年08月平均值：15个月08年08月平均值：22个月（月）40商08年12月平均值：13个月08年12月平均值：21个月品商09
3、年01月平均值：10个月09年01月平均值：15个月35住品09年04月平均值：6个月09年04月平均值：8个月宅房09年07月平均值：5个月09年07月平均值：5个月3009年09月平均值：8个月09年09月平均值：4个月252015105-北京上海深圳福州苏州南京杭州南昌重庆资料来源：CRED，中金公司研究部4市场进入再库存阶段（续）在建面积与销售面积比例在建面积在建面积/销售面积/销售面积8.07.57.37.06.56.06.15.55.55.04.54.54.44.04.13.73.73.73.63.73.53.63.03.23.12.92.5
4、2.095-1297-1299-1201-1203-1205-1207-1209-12资料来源：搜房数据库，中金公司研究部新开工面积与销售面积比例新开工面积新开工面积/销售面积/销售面积3.02.62.52.01.81.71.71.71.71.61.61.71.61.61.51.31.21.31.21.00.595-1297-1299-1201-1203-1205-1207-1209-12资料来源：CEIC，中金公司研究部5需求呈结构性变化全国住宅及十大城市住宅有效在建面积/销售面积十大城市与其他城市住宅销售额5.0010大城市住宅销售额其他城市住宅销售
5、额全国住宅(%)住宅在建/销售(百万元)1,80010大城市住宅销售额占比其他城市住宅销售额占比80%4.50十大城市1,6004.0070%1,40065%63%3.501,20058%58%60%56%54%1,00052%52%3.0050%80048%48%44%42%2.5046%42%60037%35%40%2.0040030%1.50200-20%1.002003-122004-122005-122006-122007-122008-122009E20022003200420052006200720081H09资料来源：搜房数据库，中金公司
6、研究部十大城市与其他城市住宅销售均价十大城市与其他城市住宅销售面积10大城市住宅销售均价其他城市住宅销售均价(%)10大城市住宅销售面积其他城市住宅销售面积(%)(百万元)(千平方米)8,00010大城市住宅销售均价涨幅其他城市住宅销售均价涨幅35%60010大城市住宅销售面积占比其他城市住宅销售面积占比120%7,00030%500100%26%6,00025%80%40078%74%76%75%80%5,00019%65%68%68%18%18%20%4,00030060%13%15%13%3,00013%20035%40%32%32%10%2,00
7、07%26%24%25%6%5%22%20%5%10020%1,0006%2%0%2%-0%-0%20022003200420052006200720081H0920022003200420052006200720081H096商品房热销将推动投资回升新开工面积与销售面积正相关新开工面积与开发投资额及土地购置面积正相关商品房新开工面积同比增长YTD商品房新开工面积同比增长YTD房地产开发投资同比增长YTD60%60%商品房销售面积同比增长YTD土地购置面积同比增长YTD50%50%40%40%30%30%20%20%10%10%0%0%-10%-10%-
8、20%-20%-30%-30%1996199719981999200020012
