经纪+万科无锡滨湖区太湖新城信成道项目市场研究报告

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1、1苏州思源房产经纪有限公司www.syswin.com房地产流通领域最优秀的平台型整合增值服务商市场研究报告无锡▪滨湖区-太湖新城信成道项目思源经纪▪华东SYSWINBrokerage-E.C.Nov.2010MarketresearchReport谨呈：江苏苏南万科房地产有限公司项目总控项目负责策划负责销售负责市场研究企划负责品管负责饶强刘继杰雷午翼朱杰卢峻峰葛明明吴纲信成道项目核心服务团队【总经理】【副总经理】【企划总监】【销售总监】【市场总监】【企划总监】【品管经理】2壹。整体市场经济面MacroEc

2、onomic行业面RealEstateMarketFig.43市场研究Marketresearch1.Fig.1Fig.2无锡大势-经济发展势头强劲，投资储蓄旺盛，房价相对较低，仍有较大上升空间经济发展面表现出色，人均经济效率位列7城次席房地产市场面发展相对滞后，需求旺盛，房价仅列7城第六位Fig.3GDP排名第四人均GDP排名第二投资储蓄类排名第二平均房价排名第六宏观政经MacroEconomy&society经济发展与房价有较大落差4市场研究Marketresearch1.城市地产RealEstateM

3、arketFig.5全国13城市供求走势汇总图单位：万平方米城市风险潜力评估（2010年9月）暖色系：潜力市场冷色系：风险市场Fig.6地产大势-成交放量，涨幅收窄；政策市场风险端倪显现典型13城9月各城市整体供求均双双放量，多数城市均价上涨；多数城市突破市场均衡线，进入潜在风险市场；【fig.5,Fig.6】无锡9月放量成交77万㎡【今年峰值】；供应94万㎡【今年峰值】；价格微张3%【今年第三】。5市场研究Marketresearch1.城市地产RealEstateMarket年度数据【Fig.7】08-

4、09年受大势影响波动较大，其余隔年基本实现供求平衡，年均供求-435万㎡vs429万㎡，供求比1.01:1.00。季度数据【Fig.8】09年Q1至10年Q2连续6个季度呈现供不应求，至今年三季度供求反转，受930政策影响，预计整个四季度将进入政策调整期。2010年前九个月余额均成交约445万㎡，较09年全年下降约1/4，“政策市”波动明显。Fig.7Fig.8市场供求-五年供求基本平衡，整体楼市稳健发展6市场研究Marketresearch1.城市地产RealEstateMarketFig.92010年1

5、-9月新增供应量较09年同期-同比+50%较前9个自然月-环比+9%成交均价-供应放量，成交冲高回落，价格涨幅相对收窄，市场基本面良好2010年1-9月累计成交量较09年同期-同比-2%较前9个自然月-环比-27%2010年1-9月成交均价较09年同期-同比+29%较前9个自然月-环比+19%Fig.10Fig.117市场研究Marketresearch1.城市地产RealEstateMarket存量市场-各产品线成交均有所增加，除90首置产品线库存下降外，其他产品线的库存均出现了上升，改善型产品攀升近2成

6、半存量保有量库存量呈U字形走势，自2010年4月达到谷之后，连续5个月温和反弹，预计四季度受政策影响，库存将继续量攀升。库存环比浮动率4月份以来，库存环比浮动率以平均+4.4%的速度攀升，9月较4月存量攀升了约58万方，主要集中在180㎡以上的再改产品，以及120-144㎡的首改户型。8市场研究Marketresearch1.城市地产RealEstateMarket2007年《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》和《关于加大闲置土地处置力度的通知》。市场反应:当年市场价格暴涨,地王频现。政策出台后,20

7、08年,全年房价出现明显下跌。2008年《关于促进房地产市场健康发展若干意见》,松绑二套房贷。市场反应:其他金融政策全线松绑,2009年楼市复苏,后大涨。2009年《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》(国四条),个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。市场反应:短期内现观望,二手房成交量下降,2010年春节后市场恢复。2010年《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国十一条),要求二套房贷款首付款比例不得低于40%。市场反应:继续产生高价地王,3月后房价飙升。可持续发展-市场敏感度、健康度良好；

8、长期发展供求关系仍是决定价格变动的第一要素验证指数：值>0,预示价格↓值<0,预示价格↑价格指数基期2010年1月；基期指标=100拟合度>60%推出拟合价格上升拟合价格下降非拟合政策干扰Fig.12Fig.13Fig.8149宏观政治经济环境稳定向好房地产行业地位稳固，市场需求有支撑开发前景乐观供求左右市场市场健康可持续发展经济发展动力强劲真正藏富于民价格快速攀升存量降至低点市场基础面良好10贰。项目认知宗地L