重庆高新区石桥铺蒂森豪园营销策划提案

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1、瑞坤蒂森花园策划提案目录1目标与任务项目/产品解读2营销环境研判3营销战略及策略4阶段营销计划5一是获得更多得利润企业追求创新的目标二是建立品牌个性培养忠诚客户我们如何运作才能提升这个地段的价值，才能为发展商实现更多的利润。。。。目标理解：如何以更低的风险获取更大的价值！目标分解商业住宅企业如何促进商业的价值最大化如何实现利润最大化以项目带动企业形象的建立目录1目标与任务项目/产品解读232.1营销环境研判土地研判2.2产品解构营销战略及策略42.3不利条件和问题梳理2.4价值点罗列阶段营销计划52.1土地研判——项目基本经济指标•总占

2、地面积：4401.26㎡•总建筑面积：59405.27㎡•住宅建筑面积：37233.03㎡（62.74%）A栋（28F/1F/-2F)•总户数：500户•公建建筑面积：9819.63㎡（16.5%）•配套设施建筑面积：896.25㎡（1.51%）•其它建筑面积：10870.41㎡（18.27%）BC栋(25F/2F/-2F)•架空层公共绿化面积：586.22㎡（0.98%）•容积率：不大于4商业部分(2F/-2F)2.1土地研判——地块环境建材市场天骄美茵河谷主要交通华宇老街印象支干道隆鑫花漾湖金兆轩综合大楼八益建材市场隆鑫花漾四季本

3、案基地巴山建材市场国窖明城及建材城渝州新城航天世纪新城分析：本案基地位于石新路沿线上的建材批发产业群区域内，四周已形成相当规模的建材批发市场（八益建材市场、巴山建材市场、国窖建材市场），而区域内上规模和档次的住宅，就仅有国窖明城社区。项目基地交通环境约有不便，住宅石新路主干道的社区配套尚不成熟，但建材批发专业市场的功能相对更为完善和齐枫丹树语城全。因此，项目基地的住宅优势不明确，商业的价值更为突出。2.1土地研判——基地现场图片2.2产品解构——项目效果模型A栋28F/1F/-2F•YourSubtopicsGoHereC栋25F/2F

4、/-2FB栋25F/2F/-2F商业部分2F/-2F套型户型结构套型面积单层套数整栋套数整栋套面2.2产品解构A1型两房一厅一卫65.45㎡2543534.3㎡B1型两房一厅一卫65.21㎡2543521.34㎡C1型单间配套28.04㎡2541514.16㎡D1型三房两厅一卫82.87㎡2544474.98㎡E1型一室一厅43.61㎡2542354.94㎡合计单层套面570.361027015399.72㎡公摊面积系数:21.63%楼层面积:693.73㎡户型结构A栋住宅户型A1型A1型B1型B1型C1型C1型C1型D1型E1型E1型

5、套型户型结构套型面积单层套数B/C栋合计套数B/C栋套面总计2.2产品解构A型三房一厅一卫74.54㎡2926857.68㎡B型两房一厅一卫58.29㎡2925362.68㎡C型一室一厅47.96㎡1462206.16㎡合计单层套面313.62㎡523014426.52㎡公摊面积系数:18.73%户型结构楼层面积:385.92㎡B/C栋C型住宅户型B型B型A型A型2.2产品解构户型结构套面小计套数小计面积比例套数比例户型结构两房12418.3220041.64%40.00%三房11332.6614638.00%29.20%住宅套型配比一

6、房4561.110015.29%20.00%单间配套1514.16545.08%10.80%合计29826.24500100.00%100.00%可销面积：3506.80㎡2.2产品解构主力商铺：16-32㎡铺位数：约66个A区商业1层可销商业2.2产品解构可销面积：2648.74㎡主力商铺：35-200㎡左右铺位数：约60个A区商业2层可销商业2.3不利条件及问题梳理——住宅开发的不利因素住宅不利条件！Ａ、不利条件一：建材批发市场的环境对项目住宅的影响和制约。B、不利条件二：社区环境及社区氛围还有待进一步形成。C、不利条件三：交通和社

7、区配套还不完善，居家功能略显不足。2.3不利条件及问题梳理——商业开发的不利因素商业不利条件！Ａ、不利条件一：八益建材市场散乱的棚户式商铺以及其逐步升级改造对区域营商环境的影响。B、不利条件二：区域内竞争对手的增加，商业经营竞争激烈。2.4价值点罗列——住宅价值点地段定位可向石桥地段近铺位置引导。去边中心缘化，近中心化。国窖明城八益建材市场、国窖建材市场、住区成功价值点商务支撑巴山建材市场等形成的建材批炒作发产业群。以国窖明城形成的社区环境及成熟度进行归类。住宅户单配到三房的配比，二房为主力户型型配比的策略。基本满足项目“因地制宜”合理

8、的亦居亦商的思路。物理属性：城市近中心地段·亦居亦商的小型社区。2.4价值点罗列——商业价值点由于区域内主要批发市场的商铺区域内均是只租不售，这就为本案形成可售商了商机。需求旺盛，竞争少。铺少八益建材市场、