晋江天龙豪园营销企划提案

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1、[简报纲要]第一部分：引言——关于“豪宅”的话题第二部分：现状——数据给予我们的提示第三部分：定位——逻辑推本演的基结论第四部分：规划——营造不凡的人居环境第五部分：推广——积蓄引领追捧者的能量第六部分：销售——确定高端市场的竞争规则第七部分：补充说明第一部分引言——关于“豪宅”的话题在这里，我们不妨提出以下几个问题：1、建立在地缘特性之上的“豪宅”产品应具备哪些可操作的、显在的、具差异性的品质特征？2、如何确定产品价值体系当中的核心诉求点和稀缺性资源的竞争力？3、如何研定在通常的开发建设效益基础之上的最大附加值和最大化利润？4、作为高端产品，

2、所需支付的获取成本及日后的生活成本如何？5、与其他市场区隔的产品相比而言，“豪宅”所附着的人文精神沉淀和审美价值倾向如何？基于强劲的经济活力和庞大的民间资本，相对而言，晋江、石狮两地的购买群体对于“豪宅”范畴的产品形态显示出更大的热情。这种热情直接刺激并强化了项目的开发定位，希望通过介入高端市场从而获得更大的运营效益。在以下章节，我们将从数据和逻辑两方面针对有关操作节点作简要陈述——要回答以下问题，必须提及两个关键词：数据——通过定向调研，所获得的详尽、真实、准确的数字信息将告诉我们市场表象的背后蕴藏着怎样的真相，向我们昭示着即将面对的会是一个

3、怎样的营销环境。逻辑——逻辑无疑是地产运营过程中最重要的决策要素，是由一个结论向另一个结论推演的行进过程，就是效益运营的生命线。其目的是将相对复杂的市场现象演化为整合运作的执行层面，通过整合与执行，在市场与本体，本体与利润之间实现理想的“无缝连接”。}第二部分现状——数据给予我们的提示本案的市场兴奋点在哪里？本案的运营激发点又在哪里？要回答这个问题，就要了解我们所生活的这个城市，要掌握这个城市的本来习性和运行方式；要解决这个问题，我们要做的第一件事就是“扫街”——这是接近市场真相的最直接手段。获取尽可能详尽、真实、准确的数据，建立基本的数据模型

4、，找出真相之门的钥匙。本案在硬件要素上特质决定了初始调研对象的类别，我们经过几轮商议，结合目前的建筑规划设计方向，在排除了大部分同质化项目的可能之后，基本界定了高品质高层建筑社区为标的物。通过前期普查和论证，确定了以下调研对象作为本案的可类比项目：——香榭花都、世纪华廷、浔兴·奥林春天（补充说明：考虑到嘉龙集团在南区中学旁的项目规划设计尚在进行，本次提报暂不作研究。）}一、可类比项目的静态矢量分析为更好地量化相关可类比项目的各操作层面，我们所设定的静态矢量大致为：经济指标、规划布局、户型配比、面积配比、社区配套、景观规划、物业管理等七个层面。项

5、目名称占地总建总户数容积率建筑密度绿化率户车比奥林春天91.3亩22万㎡1230套3.034%45%1：1世纪华廷34亩10万㎡634套4.725％30%1：0.7香榭花都97亩34万㎡1450套5.225％41％1：11、经济指标以上指标当中，对于消费者而言，较为具象且较能体现居住品质的集中在绿化率和户车比两项。就绿化率而言，主要是表现园区内部的景观体量——本案的区位条件得天独厚，关键在于如何合理链接，巧妙诉求，凸现本案这一资源优势。就户车比而言，该元素是反映业主阶层的重要层面之一——结合本案其他规划设计要素，彰显晋江第一高尚人居这一特性。博

6、能观点以围合式布局重点处理主题景观中庭已成为目前大、中型高尚社区的流行趋势，再加上建筑外观的变化，客观来看，在一定程度表现出同质化和审美疲劳。本案在地块形状和周边地形地貌的整体形态恰恰是表现出异于常规的特性，即开放式的建筑布局与主体景观资源的理想呼应，最大限度地体现了景观指数的均好性与视觉走廊的通透性。博能观点2、规划布局【奥林春天】结合坡地地形，采用围合式布局，南低北高、左低右高的排列形式与提琴式轮廓相呼应；现代简约建筑风格，11栋15F—30F的小高层、高层建筑，4栋双拼联排别墅20套。大板结构统一采用S流线造型。5、6#楼为正南北朝向，其

7、余大部分为西南或正西朝向。【世纪华廷】同样为围合式布局，采用现代建筑风格，规划有6栋27-30F高层建筑，其中两栋为点式（二梯二户）结构，其余4栋均为板式结构（二梯二户）；【香榭花都】晋江目前最大的围合式高层建筑社区，采用欧式建筑风格,规划11栋，中心区域及世纪大道沿线采用点式建筑形式,板式建筑沿地界围合式排列。3、户型配比楼盘名称奥林春天（一期）世纪华廷香榭花都（二期）合计一房面积（平方米）13408.813408.8比例14.6%4.3%套数240240比例29.3%11.5%二房面积（平方米）7187.52480011987.52比例7.

8、9%4.4%3.9%套数9648144比例11.7%7.5%6.9%三房面积（平方米）38388.6644862.2150372133622.87比例