州保利丰花园营销方案

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1、保利丰花园二期营销实操案经过上此对保利丰花园二期初步提案之后，我司认为该项目现在最需要解决的问题是如何进入营销实操阶段，因此结合我司的成功操盘经验，特针对实操提出一些补充建议，希望能够给贵司有所帮助！项目的深化理解优势的提升1.龙头物业的启动带来该区域的影响力度；城启集团旗下的大型江景楼盘——“洲头咀花园”，占地40万平方米，与本案仅一路相隔。2.高档物业对本案档次的烘托；与一江之隔的白天鹅酒店、天鹅会共享亮丽的珠江风景。3.丰富的文化积淀和南粤风情百年历史的古街、传统的岭南文化和新世纪的都市文明，共同营造出特有的广州老城风貌。项目劣势的淡化1.高架桥的噪音影响利用中空隔

2、音玻璃来弱化噪音；用低价格来吸引低收入买家；2.户型的缺陷主要通过豪华交楼标准来淡化缺陷；在付款方式上增强买家的兴趣；3.联体高层，缺少小区配套销售培训中可以强调是保利丰花园的二期；从商铺、写字楼等方面丰富项目的配套设施；突出周边成熟的生活环境。以崭新的形象推出市场，淡化第一期给人低档盘的印象；以产品的精致、实用，提高项目在本区域内的竞争力；以快打慢的营销策略，让发展商的资金迅速回笼；让住宅、商场、写字楼都成为海珠区的置业热点。我们的策划目标项目的形象定位项目营销部署入市时机项目应以准现楼形式入市发售一则能显示发展商的实力雄厚，二则让客户能在现楼的示范单位中亲身体现未来的生

3、活环境，将更有说服力，更容易引起购买欲望。入市姿态作为市区单体楼盘，建议项目以精品、具高竞争力的形象入市，务求在最短的时间内积聚最多的人气，营造出火爆的旺销气氛。营销部署引爆市场天鹅苑·白鹅潭旁精彩上演。推出6-12层住宅单位，并通过西向、靠高架路的特价单位促销，迅速聚焦周边客户群，引发市场关注，同期开展商铺招租）提升档次：天鹅苑、天鹅会、白天鹅三星辉映。（推出项目望江单位，以江景提高项目的形象及档次）以项目的高性价比、主题、项目规模等可读性、具有视觉冲击力的题材作为炒作卖点以广州最美妙的白鹅潭湾畔作为宣传重点营销部署智慧理财：天鹅苑·WTO时代智慧理财的领跑者。（推出项目

4、的公寓及商铺物业，以带租约发售的销售形式吸引投资者的目光。）商务投资：河南新生代“曼哈顿”式写字楼。（以项目成熟的投资环境向买家展示项目的价值所在，通过住宅、商场的热销吸引投资者的目光，顺势推出写字楼物业。）让市场关注到：1）项目区域商业性物业投资获利高企、稳定；2）零风险投资组合、轻松付款方式让市场关注到：写字楼市场的投资前景项目销售部署及销售渠道建议时间8月17日~9月1日9月2日~9月15日9月16日~10月30日11月1日~12月31日工程配合销售中心正式交付使用；样板房提供开放。项目首期建至框架封顶；望江样板房交付使用。项目首期全面封顶并进入铺贴外立面阶段。住宅、

5、写字楼完成外立面。销售道具准备平面图、封套、楼书价目表、宣传单张、展板、模型等投入使用、项目获取预售许可证；新一期宣传单张；看楼车的包装等；商铺资料准备。新一期宣传单张；商铺资料投入使用；新一期宣传单张；写字楼销售资料投入使用。宣传渠道⒈定点派发宣传单张；2.定期报纸缮稿铺垫；3.大型广告牌、围墙、空飘、灯杆旗等出街；4.现场销售气氛营造。⒈定点派发宣传单张；⒉定期报纸缮稿铺垫；3.外展点投入使用。⒈定点派发宣传单张；⒉缮稿、报纸工商广告出街；⒊外展点投入使用；⒋附近附近专业市场直销。。⒈缮稿及报纸工商广告的配合宣传；⒉外展点投入使用；⒊现场销售气氛包装。推广活动销售中心剪

6、彩仪式国庆烟花汇演；大商家签约仪式；零风险投资置业讲座；连锁商家介绍会推广主题天鹅苑于白鹅潭旁精彩上演天鹅苑、天鹅会、白天鹅三星辉映，无极江景尽展现。智慧理财的领跑者新生代曼哈顿式写字楼热销解码。推售单位6-12层单位。中、高层望江单位。推出项目公寓、商铺及剩余住宅单位。推出写字楼物业优惠政策展销会额外95折；展销会推出特惠单位；轻松付款方式。展销会额外95折；展销会连环优惠。公寓带家私电器发售；商铺制订保租计划；展销会送全屋办公用品；项目的营销策略——住宅开盘时主推邻近马路的西塔6-12层单位，建议以一口价的促销方式来引爆市场；由于本案单身公寓的户型比例偏大，建议以带家私

7、的形式进行销售，增强其投资的优势；采用灵活的付款方式，降低投资置业的门槛：⒈以带两年租约的形式出售；⒉首付0.5成，另外1.5成进行两年的免息分期。在高层做样板房示范层，可以让客户欣赏到珠江远景，增加高层的景观价值；以交楼的装修标准来做样板房，提供3-4种装修风格供买家挑选。价格低开高走，特别是在开盘初期制造羊群效应以带动热销；低楼层单位以低价增加市场竞争力，高楼层则以江景来提高项目档次同时拉高价格，最终的均价保证在4600元/平方米（带400元的装修）；住宅的价格策略元/m2项目的营销策略——商场功能定位首层：对