住宅市场分析

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1、基于SSMMARRT框架的房地产行业分析(住宅市场)智联地产研究部秦喆2013年6月目录S-scale：行业容量和增长前景S-structure：行业结构与分层竞争M-modelofbusiness:行业竞争模式M-market:市场与客户需求A-assetspricing:资产定价与投资价值R-ruleofcompetiton&win-out:业内竞争胜出规则R-regulation:管制政策取向T-technology:技术变革与应用S-行业容量和增长前景1.行业容量S-行业结构与分层竞争M-行业竞争模式M-市场与客户需求A-资产定价与投资价值R-业内竞争胜出规则R-管制政

2、策取向T-技术变革与应用数据来源：中国房地产业协会&兰德咨询2011年全国房地产每年销售面积达到10.99亿平方米；销售额达到59119亿元；两项数据维持增长态势，市场容量巨大S-行业容量和增长前景1.行业容量S-行业结构与分层竞争全国房地产开发企业数量M-行业竞争模式M-市场与客户需求A-资产定价与投资价值R-业内竞争胜出规则R-管制政策取向T-技术变革与应用数据来源：全国第二次经济普查公报常识告诉我们，房地产开发企业法人单位数量只是表明了经工商注册的独立法人单位的数量，而不代表房地产开发企业的实际数量。事实上，目前绝大多数房地产开发企业都是多项目开发。按照我国现行法

3、律规定，至少异地项目要在当地注册为独立法人单位（项目公司），而这些独立法人单位都归属一家企业。以万科为例。截止2011年底，万科企业旗下独资或控股的法人单位数量已超过100家，根据统计，平均每家企业下属有5.7个法人单位。依次推断，目前我国房地产市场上实际意义上的房地产开发企业约有1.7万家。S-行业容量和增长前景1.行业容量S-行业结构与分层竞争2011年房地产市场份额M-行业竞争模式M-市场与客户需求100强企业A-资产定价与投资价值28%R-业内竞争胜出规则其余企业R-管制政策取向72%T-技术变革与应用数据来源：中国房地产指数研究院房地产市场（特别是一线、二线城市市

4、场）正在从完全竞争市场走向寡头垄断市场。2011年房地产前100强企业销售额为1.66万亿。剩余近1.7万家企业销售额4.25万亿元；万科2011年销售额1215.4亿元，市场份额2%S-行业容量和增长前景1.行业容量小结S-行业结构与分层竞争2010年房地产主要指标和企业平均值M-行业竞争模式M-市场与客户需求A-资产定价与投资价值R-业内竞争胜出规则R-管制政策取向T-技术变革与应用房地产开发行业市场容量巨大行业集中度正在提高S-行业容量和增长前景2.增长前景——新城镇化战略是市场增长的最大机遇S-行业结构与分层竞争M-行业竞争模式M-市场与客户需求A-资产定价与投资

5、价值R-业内竞争胜出规则R-管制政策取向T-技术变革与应用新闻来源：新华网第六次人口普查结果显示，截止2010年底，我国总人口1339724852人，其中居住在城镇的人口为66557万人，占总人口的49．68％（城镇化率）。规划到2020年城镇化率达到60%，即未来10年中有1.3亿人将转化为城市人口，每年将近1300万，按人均住房面积20平方米计算，每年需要供给2.6亿平方米住宅S-行业容量和增长前景2.增长前景S-行业结构与分层竞争M-行业竞争模式M-市场与客户需求A-资产定价与投资价值R-业内竞争胜出规则R-管制政策取向T-技术变革与应用数据来源：国民信托从动态的角度

6、来看，1986-1990年是我国的婴儿潮，在这段时期累计出生的人口达到1.24亿，他们在未来10年内构成主要住宅消费客群。按人均30平方米计算，未来10年需累计供应37.2亿平方米住宅S-行业容量和增长前景2.增长前景——改善型需求将成为市场需求重要力量S-行业结构与分层竞争M-行业竞争模式M-市场与客户需求A-资产定价与投资价值R-业内竞争胜出规则R-管制政策取向T-技术变革与应用据统计，目前中国人口平均住宅面积为20平方米，但是随着经济能力提高，以中大户型为代表的改善型住宅，将成为市场需求的主要力量。若中产阶级的人均住房面积提高一倍，则未来10年，每年改善型住宅面积将至少

7、达到1.76亿平方米S-行业容量和增长前景抵御一切调控、赹挫赹勇，缔造黄金十年的真正秘密S-行业结构与分层竞争M-行业竞争模式中国新增2亿城市人口，M-市场与客户需求按人均30平米，需求60亿平米A-资产定价与投资价值R-业内竞争胜出规则2002年-2012年R-管制政策取向T-技术变革与应用10亿平米缺口，商品住宅竣工1000万套（上海年50亿平米成交8万套左右）人口增长支持了房地产行业的发展在十八大会议政府工作报告中，我们观察到关亍城镇化过程的表述发S-行业容量和增长前景生了重要的变化，