合作建房企业所得税的税务处理

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1、万方数据【编者按】合作建房是很多房地产企业都会遇到的实际情况，虽然国家税法对此做过相关规定，但现实中合作建房形式多样，参与合作建房投资者的利益分配形式也多元化，因此对各方应税所得的核算带来一定困难，从而造成征纳双方的矛盾。最近。深圳中海地产公司的周静斌读者对合作建房的税务处理问题进行咨询，为此我们约请了连松灿、邹剑雄两作者撰写了本文。合作建房企业所得税的税务处理连松灿刍B佥U雄(深圳市地方税务局，深圳518033)合作建房的相关法律规定合作建房分狭义和广义两种：广义合作建房指有两个或两个以上的投资者分别投入资金或土地共同进行房地产

2、项目的开发行为，其具体形式包括投资入股、设立公司、合作、合资等；狭义合作建房指经主管部门批准由一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金共同进行房地产项目开发，房屋建成后由合作各方按照合同或者协议约定的比例进行分配。狭义合作建房是本文分析的重点，因此如无特指合作建房均指狭义合作建房。按照中华人民共和国《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及建设部《城市房地产转让管理规定》等土地、规划以及房地产管理的法规规定，合作建房有以下特点：1、按照相关房地产开发的法律规

3、定，合作中的必须有一方是出土地方，合法拥有国有土地使用权；2、除了出地方外其余备方是出资金方，可以是一方或者多方；3合作各方的利益分配是对建成后的房屋按照合同或者协议进行划分；4、合作建房必须向主管规划部门申请，经批准后依法成为合作项目的立项人，并且共同缴纳开发项目所占用土地的土地使用权费用(包括土地出让金、配套设施开发费、土地使用费)，从而成为合作项目的共同所有者。合作建房各方企业所得税税务处理原则应是“先分后税"有人认为，因为合作建房的各方大都委托其中专门从事房地产开发的一方统一进行合作项目的规划设计建设销售等，特别是对外销售

4、时由该合作方统一开具销售发票，然后按照约定的利润进行分成。因此，有关合作项目的所有收入、成本、费用都由开发销售的一方来统一核算，即使是由其他合作方的支出，只要是与合作项目有关的，都可以在销售方的成本和费用中列支。我们认为，上述税务处理不《霍》r————————————————————————————————————!lI!曩穰目p—i自I!i堕多慧ERNAT。。NA。TAxAT。。N．NcH，NA万方数据符合税法规定，合作建房各方所得税的计征应遵循“先分后税”的原则。“先分后税”是指，合作建房的投资各方首先按照合同规定各自在该合作

5、项目上的分配比例确定分得的房产作为收入，然后依据成本费用配比的原则，各自计算出应税所得，计缴企业所得税。这并不违反企业所得税一般意义上的“先税后分”，因为企业所得税“先税后分”是指作为企业所得税纳税人的股东投资者，必须在其所投资的企业缴纳企业所得税后再进行利润分配，而不能在被投资企业缴纳企业所得税前进行利润分配。笔者提出的参与合作建房的各方所得税处理“先分后税”的根本原因，就在于合作项目不构成所得税纳税人，税务机关不能依法将房地产开发项目作为独立的纳税主体，单独计征企业所得税，也不应将该项目的收入、成本、费用计在其中一方账下，合并

6、计入该方的应税所得统一计缴企业所得税。从合作建房相关法规可知，合作建房的各方须经批准后依法正式成为合作项目的立项人，并且共同缴纳开发项目的土地使用权费，成为合作项目的共同所有者。而且没有对合作项目设立独立的法人公司，这是合作建房的重要特点。由于项目仅属于合作各方各自拥有部分产权的财产，因此在财务核算上房产开发项目属于企业的资产类别。虽然项目有许多投资者参与，但是就项目本身而言，项目不属于一个组织机构，当然也不可能是经济组织。按照税法有关企业所得税纳税主体的规定，企业所得税的纳税人是各类公司、企业(含外资企业)，以及事业单位、社会团

7、体等经济组织，所以项目不构成企业所得税的纳税人。因此，合作各方有关项目的应税所得就必须通过按照约定比例取得的收入(房产分配)减去对与取得收入有关的实际发生的成本费用支出后来确定，并计入企业的年度应纳税所得额中计缴企业所得税。合作建房企业所得税具体税务处理1、合作建房的实质是合作者之间土地与房屋的相互转让合作建房是土地使用权转让的一种形式。根据我国房地产法律法规规定，一方出土地，一方(或多方)出资金共同合作开发房地产的行为被视同为土地使用权转让的一种形式。合作建房的各方通过土地使用权的转让后成为了各自拥有一定比例某一地块的土地使用权

8、的共同所有人，因此才成为具有房地产开发资格的共同立项人。-合作建房的各方是一方出土■麟蠢F焉i手地，一方(或多方)出资金，合作的结果是各自得到部分的房屋以及与之配套的土地使用权，其实质是出地方以地换房，出资金方以房换地。因为，按照前面所述，达成合作