合作建房所涉及的税务问题

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1、人们通常把合作建房地产等同视之,并交互以至代替使用。但严格来说，合作建房是广义的联合开发房地产，包括以各类形式联合开发土地、建设房屋建筑等行为，且不限于商业性房地产开发。而狭义的联合开发房地产主要是指商业性开发，即双方(或多方)当事人约定，由一方提供建设用地，另外一方提供资金、劳务和技术等，合作开发房地产项目，合作方共担风险、共享收益的一种房地产开发模式，最为常见的是以房地产开发企业为主体的联合开发。本文将以案例为线索(但不限于案例涉及的情形)，探讨包括联合开发在内的多种合作建房形式的税务处理问题。　　案例：A公司为一家投资公司，其市场开发部门看好B公司一块目前利用率较低

2、的土地，经过初步市场调研认为其进行房地产开发的潜力极大，同时了解到B公司是一家经营困难的小型国有企业，因而企业和主管部门都愿意在条件较为优惠的前提下，拿出一部分规划用途为综合用地的土地进行房地产开发。A公司市场部人员经过多方调研，在进行了可行性论证后提出如下方案：方案一，A、B公司合作建造普通住宅，设计方案确定后，由A公司出资金，B公司出土地，共同建设完成后按一定方式分配房地产，各自处置，方案二，A、B公司联合C房地产公司共同开发高档商住小区项目，设计方案确定后，由A公司出若干资金，B公司出若干亩土地，C公司报建并组织实施建设项目，不足资金由C公司筹集，建成的商住楼由三家

3、企业按一定方式分配，经调查，方案所涉及行政审批事项均得到妥善解决，合作可顺利进行。　　说明：合作建设房地产可能涉及多个税种，主要包括营业税、土地增值税、企业所得税(或个人所得税)、契税、印花税、城市维护建设税及教育费附加等。通常只要前三个税种的征兔情况和税基明确后，契税、印花税、城市维护建设税及教育费附加等的计算就比较简单、明晰，故本文主要就前三个税种加以分析。　　一、营业税　　目前合作建房所涉及的营业税问题相对比较明晰，其具体规定主要见于国家税务总局发布的《营业税问题解答(之一)》(国税[1995]156号)。按该文规定，合作建房，是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用

4、权，另一方(以下简称乙方)提供资金的合作建房，合作建房的方式一般有两种，我们结合案例分别分析如下。　　第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：　　1、如果案例中方案一协议由A公司负责开发后分房，则A、B公司实质上是以土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了部分房屋的所有权。在这一合作过程中，D公司以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；A公司则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。

5、对B公司应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税，对A公司应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。而如果按方案二以C公司为主体开发后分房自用，A公司只是提供资金的话，其未发生营业税应税行为，如果其另外提供了设备、劳务或者材料物资等，属于视同销售行为，另行按相关规定确定是否征收营业税或其他税，而B、C公司的情况符合文件规定的这种情形，

6、应该分别按转让土地使用权和转让房屋建筑物计征营业税，三公司分房后再转让，属于独立的经济行为，应该单独计征营业税。　　2、以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其“服务业——租赁业”征营业税，乙方发生了销售不动产的行为。对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例

7、实施细则》第十五条的规定核定。案例中的方案均不涉及此种情形，如果将方案修改成租赁，涉及文件规定中情形的，可比照规定确定是否征收营业税。　　第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。　　1、如将方案一进一步细化为A、B公司协议成立合营企业，A公司以资金、材料物资或以设备出资，B公司以土地使用权出资，合营企业以B公司投入的土地开发房地产，房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，即合营双方分享合营企业利润而不是分配房产，则按照营业税“以无形