西班牙房地产泡沫破灭的原因_后果及其警示

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1、中国房地产金融·海外视点编者按：西班牙房地产泡沫破灭的原因、后果及其警示一文，很值得我国领导一读。西班牙经济起飞与中国把房地产作为主要支柱产业，很相似需认真思考和借鉴。西班牙房地产泡沫破灭的原因、后果及其警示□韩骏1西班牙房地产泡沫形成及其破灭原因分析值增长贡献率达到18％。其间，西班牙的地价上涨了“冰冻三尺，非一日之寒。”西班牙房地产泡沫形5倍，住房价格也平均上涨了150％，远远超过其经济成及其破灭的根源是其内部各种弊端长期积累和国际发展水平。总之，西班牙房地产热带动了房价的猛涨，性金融危机冲击的必然结果。也就是说，近十年来西同时积累吹大了泡沫，不断膨胀的泡

2、沫也给今天的破班牙政府经济发展战略的失误、银行盲目扩张放贷、灭埋下巨大隐患。民众观念的偏差落后以及近期全球性金融危机的打2.银行逐利行为强烈，对房地产业及个人购房者击，是造成西班牙房地产业虚假繁荣、并由泡沫走向敞口放款完全破灭的内外在因素。西班牙房地产业走上繁荣之路，与银行宽松的货1.政府过份依赖房地产业发展经济，房地产业发币供应是分不开的。政府将房地产业设计为国家经济展过快过猛腾飞的“支柱”产业，为银行追求利润找到了机会。上世纪九十年代末，西班牙政府为了使本国经济银行间相互竞争，不断降低利率，向房地产企业大规迅速地向欧洲平均水平靠拢，制定了加快本国经济发模放

3、款，向个人购房者大量提供优惠按揭，直接带动展的战略。然而，政府并没有将发展高科技和制造业了西班牙房地产业的繁荣，推动了房价翻番的上涨。当作经济增长的动力，而是把房地产业视作经济发展在长达10多年的西班牙房地产业繁荣期，房地产企业的新兴“支柱”产业。政府认为房地产业“赚钱”效和个人到银行贷款很容易，银行发放贷款给房产商是应大、财富来得快，能够尽快地把西班牙经济带上去。跟土地挂钩的，有地就能贷到款；而银行提供给个人为此，政府于1998年通过了国家土地法律，让全国几购房者的按揭，不仅利率优惠，还款期限最长则可达乎所有土地都可用于开发，于是房地产开发“热潮”40年。以

4、2009年为例，西班牙所有银行贷款中对开蓬勃兴起，大量信贷资金流入房地产业，地方政府也发商、建筑商和买房者的贷款达到1.11万亿欧元，相靠卖地生财。全国各地建筑工地处处可见。工地上塔当于西班牙GDP的105％，占到了西班牙私人部门贷吊林立，机器声轰鸣；各地的售楼广告让人目不暇接。款的60.3％，这个比例比上世纪90年代中期高出近房地产业从此成为西班牙经济发展的一大“引擎”。据1倍。另外，主要开展按揭房贷业务的45家“地区储统计，在1999年～2008年期间，欧洲新屋建设的2/蓄银行”（大多为西班牙地方政府所有），据估计其总3都发生在这个国家。再以国际性金融危机

5、发生前一共9000亿欧元的贷款中有70％是在房地产部门。如年的2007年为例，西班牙新建住宅就达80万套，相此天量的信贷资本集中于房地产领域，极大地催生了当于英、法、德三国新建住房的总和。有报告称，10西班牙房地产业的繁荣与泡沫，导致房地产市场多年多年来，房地产业及其相关产业对西班牙国内生产总火热，爆炒房地产现象随处可见，房地产价格象脱缰37中国房地产金融·2011·第7期的野马，不断攀升，超过限度，最终导致泡沫破灭，目前西班牙的房价开始从巅峰回落，全国房价已酿成悲剧。经下跌15%左右，回落至2005年年底的水平，但这3.西班牙人“重买轻租”，存在较强的购房偏

6、好仅仅是西班牙房价下跌的开始。据西班牙有关专家估西班牙人有强烈的买房偏好，而不喜欢租房子。计，西班牙房价正步入下降通道中，预计未来还要再西班牙的住房中有85％都是房主买房自住，这个比例降30％到35％。这样才能挤尽泡沫，恢复到正常状是欧盟最高。在马德里，有14％的住房是用于出租，态。伴随着房价的大幅下跌，西班牙房地产市场一片远低于柏林的70％和巴黎的55％。正因为买房需求萧条，大量房屋滞销或烂尾。2010年以来，西班牙住强，租房需求弱，西班牙的房地产开发商建房后用于房销售量下降了40%，目前全国有100多万套的住宅出租的回报率远不如售房的丰厚回报。一套典型住宅

7、卖不出去，大量房屋建设工程无钱继续进行，各地都的年租金降到了房价的3％以下，远低于正常的5％左留下了众多烂尾工程。右的水平。因此租房市场的供给也不足。另外，在西2.许多开发商破产或倒闭，大量房屋买卖中介机班牙，买自住房的本金和利息支出都可以抵扣个人所构关门得税，一些地方政府在此基础上对购房又附加了许多西班牙房地产泡沫破灭，使许多开发商和房屋买优惠，致使许多西班牙人对购房趋之若骛。凡此种种，卖中介机构遭受打击或重创。房地产价格的暴跌和房都在一定程度上助长了西班牙房地产的繁荣和泡沫屋滞销，以及银行不愿意继续借钱给房产商收拾烂尾化。的房子，导致上百家大、中、小房地产

8、企业纷纷破产4.遭受国际性金融危机打击