重整-逆市下的营销

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1、逆市下的营销概述项目名称：PARKONE项目规划：整体建筑规模30余万平方米，包含住宅、公寓、会所、商业及教育设施的高端复合社区；地段交通：位于城市核心地段、成熟商圈辐射区，升值潜力巨大。毗邻交通主干线，出行便捷；配套资源：拥有城市稀缺公园景观，周边生活配套齐备且将日趋完善；开发商：央企背景，拥有多年开发经验，但在本地知名度不高物业服务：国际知名物业公司——项目描述——概述——营销目标——销售目标：销售额10个亿，回款额8个亿品牌目标：实现品牌落地，树立品牌在北京的知名度及影响力。概述——可售产品描述——产品楼座建筑类别总套数总建筑面积面积区间主力户型（平米）占比9#酒店式公寓30

2、522591㎡52-95㎡52-6753.1%2#板式高层29257360㎡120-312㎡120-19067%3#塔楼12019347.6㎡98-223㎡140-18063%产品分析9#为4梯17户塔楼精装小户型，西北侧户型可观景；2#具有卓越的景观环境资源，户型舒适较高，但体量较大，工期较长，入住时间晚；3#为塔楼产品，通透性较差，东侧单元无景观资源。第一阶段：市场下行期的营销对策市场判断客户需求面临的难点和挑战如何利用自身资源进行排兵布阵针对性的打击策略07年市场判断07年居民消费价格指数(CPI)与工业品出厂价格指数（PPI）走势07年5月起CPI迅速反弹，显示出人民币升值

3、和严重负利率的局面，使得物价疯狂上涨的趋势逐渐严重起来，流动性过剩情况没有根本改善，通胀水平上涨的预期继续增大。央行的货币政策的工具都有可能从紧，包括继续提高存款准备金、引导性的利率提升等手段通胀形势将对消费者心理产生严重影响，消费行为将日趋谨慎，房地产市场在此大环境下很难独善其身，08年的市场形势将更加严峻。※07年房地产市场重要政策12月25日央行上调存款准备金率一个百分点达到自1985年以来历史最高点；贷款规模压缩后，房贷的办理也更为严格。——提高存款准备金率——07年市场判断12月21日，一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点；5年以上贷

4、款利率在07年最后一次加息范围之外，累计加息将提高开发贷款成本，促进开发企业加快销售快速回笼资金；连续加息有助于巩固调控效果，抑制过度投机，发出未来加息预警信号。※07年房地产市场重要政策——连续加息——07年市场判断９月２８日中国人民银行、中国银监会２７日夜联合发布的《通知》，《通知》重要规定：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的借款人，提出较为严格的限制措施，明确要求贷款最低首付款比例不得低于４０％，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；同时要求商业银行随套数增加而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率。12月11日央行、银监会公布了《关于加

5、强商业性房地产信贷管理的补充通知》，《通知》重要规定：以借款人“家庭”为单位认定房贷次数；央行同时明确，已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套(含)以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。※07年房地产市场重要政策——第二套房贷款新政贷款首付提高至4成，利率提高至1.1倍——07年市场判断※新政前后楼市成交量变化07年1月—11月平均日均成交量为373套；07年市场在提高首付过程出现两次明显博弈，分别出现在第一、第四季度；07年6月—9月保持日均销量400套以上，为07年成交最景气周期；12月前27天，日均签约量降至为345套/日，

6、环比11月减少9.21%；说明：以上数据来源于北京市房地产交易管理网，数据统计截止至07年12月27日本次新政特点：由以往的针对开发商的调控变为对客户的调控，杀伤力明显，“挫伤”部分市场信心，一些项目已经出现签约未按揭客户申请退房，种种信号表明，调控效果已经显现；07年市场判断严厉的宏观政策调控，进一步说明了政府对于房价调控的决心，对于整体市场及房地产企业经营决策将产生重要影响；金融政策进一步紧缩，精准调控购房需求，调整第二套房首付比例、利率等金融收紧方式的不仅精准打击了住房投机和投资需求，而且对自住客升级需求产生不同程度影响；物业税如同是悬在购房人头上的利剑，虽然短期内针对商品住

7、宅不能实施，但对购房需求将会产生一定的抑制；系列金融信贷等政策对于市场投机行为及需求抑制作用近期已显现效果，投资比重较高的产品应采取低价快销形式合理规避未来政策风险；——宏观政策观点——07年市场判断※04-07年北京市商品住宅市场供应量/成交量与均价走势说明：数据来源于北京市建委/07年数据统计周期北京市商品住宅供应量连续四年呈现明显下降趋势，07年供应面积与06年全年同比下降13.67%；有效供应不足也成为近两年楼市价格大幅上涨的幕后推手之一，06年成交均价与05