长沙中房F联邦营销推广策略提报

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1、致：湖南修合地产实业有限责任公司收件人：沈总、霍总、鲍总发件人：湖南鼎兴置业顾问有限公司中房·F联邦项目组发送时间：文件备注：□紧急■请批示■请回复■请传阅中房·F联邦营销推广策略提报1报告结构：营销目标房地产市场走势项目营销定位整体营销策略本期营销目标策略销售价格预测宏观市场走向长沙市场表现岳麓区市场特征典型竞品分析营销回顾目标客户锁定营销定位营销策略推售策略营销节点铺排阶段性执行纲要销售策略展示建议推广建议活动建议2一：营销目标明确目标，从核心入手复杂的问题简单化从任务着手，挖掘项目面临的最大问题，从而找到突破口，是目前攻坚战最简便的手段38.

2、6万方的任务，12年11月份全部交房，预计12年9月份实现全部清盘。11年实现销售金额约1.2亿销售额，约21000平米200套房源。后续可售房源775套，合计：约86967平米≥4.7亿房源套数面积前期余房73套9225平米17号栋162套18339平米18号栋108套12330平米19号栋208套23639平米20号栋208套23434平米合计759套86967平米4200套房源，按照50%的认筹率，至少需要400批客户，按照30%的转筹率，至少需要1200批客户，可是7、8月份，两个月客户上访总共才352批。按此计划，三个月都完成不任务，尤其

3、以8月份尤为明显，来访126批。5反思！三个月时间，平均每个月消化67套，约7000平米按照8月份来访统计，126批来访，86批来电在此基础上，不可能完成销售目标当务之急，必须在有限的时间里顺速提高来访量是营销所要解决的核心问题？？3个月，时间短，难度大而且还有项目自身的因素限制着项目的营销！6问题一：存货面积大——住宅剩余73套，主要集中在9、10#，面积区间在121—134平米大三房为主。栋号1、2、5-8号栋9、10号栋11-14号栋15、16号栋合计数量(套)7（8）559273（74）面积(㎡)915.626959.491123.4622

4、6.659225.22均价(元/㎡)44465519485447935314金额4071272384083095453756108644449019781栋号126789101112131416合计二房(86-109㎡)1010032100019小三房(110-120㎡)01001721010114大三房(121-134㎡)0000015203201041四房(140-156㎡)00013(4)50000009(10)合计11114(5)30245211273(74)719#20#18#17#栋号层数户型总套数17号楼18118.083变41893

5、.482室2厅1卫18139.763室2厅2卫18132.623变43686.372室2厅1卫36114.783室2厅2卫3618号楼18130.883室2厅2卫3693.672室2厅1卫36117.973室2厅1卫36栋号层数户型总套数19号楼26136.093室2厅2卫5294.52室2厅1卫5295.612室2厅1卫52128.43室2厅1卫5220号楼28134.923室2厅2卫5293.682室2厅1卫5294.782室2厅1卫52127.293室2厅1卫52问题二：续推房源面积大——后续待售共计4栋，702套房源，86-95平米二房共3

6、06套，占总量的43%，114-118平米三房共72套，占总量的13%。127-139平米三房共324套以上户型占总量的45%。加上前期剩余产品共353套。8问题三：户型赠送面积少，在产品竞争中处于劣势——在后续的702套房源中，除54套赠送有入户花园外，占所有房源的7.6%。其他产品均无增加面积91019#20#18#17#噪音灰尘规划影响18#19#位于小区主入口处商业区，沿街马路，噪音大，灰尘多，无景观优势。20#沿街马路，噪音大，灰尘多，靠近小区幼儿园18#正对小区北面正对中心园林景观组团，南面规划地块影响17#在景观资源方面要胜过于其他三

7、栋，北面朝向小区中心园林组团、山湖组团，南面景观视野开阔。问题四：相比前期楼栋，优势不明显——位置上19#、20#临路，且路旁设有高压线，噪音，灰尘上污染较大，17#、18#受南向地块规划影响较大；相比前期推售的楼栋区域位置不明显。11反思！大面积的产品的成功销售在产品受到限制的前提下如何有效的针对项目进行营销是后续营销的重中之重？？当前形式之下，需要从竞争激烈的市场中脱颖而出，我们必面要从客观的市场环境中寻找差异化制胜策略！12二：房地产市场走势知己知彼，百战不殆，项目将面对怎样的竞争环境？宏观市场走向长沙市场表现岳麓区市场特征典型竞品分析13今

8、年自4月份以来，70个大城市加入降价或者止涨的城市数量越来越多，宏观调控政策的效果越来越明显。价格调控目标已达到，预计到今