《wux推盘模式研究》PPT课件

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1、不同推盘模式研讨2010年3月案例一：有目标下的推盘模式案例案例基础信息：假设在空港新城有一个项目，总占地面积约36万方，总建筑面积约56万方，综合容积率1.56，项目被两条市政道路分割成三块地，通过地块拆分，得出以下指标。组合建筑面积面积（建面）预计套数A地块别墅116128平米高层217040平米别墅：200㎡高层：80㎡别墅581套高层2713套B地块洋房41340平米高层46000平米洋房：130㎡高层：80㎡洋房318套高层575套C地块洋房139589平米洋房：130㎡洋房1074套A地块B地块C地块地块示意：得知开发商各地块的经济技术指标后，Ste

2、pone：了解开发商的目标项目2010年销售目标1：销售额：4.7亿回款额：4亿2：项目5月30日开工，10月份必须开始销售了解了开发商对项目的目标后，Steptwo：目标分解那么我们必须在2010年12月4日前，完成认购销售额4.7亿；12月10日前完成签约额4.5亿；目标分解2010年完成约4个亿的回款目标2010年目标完成方向4.7亿认购销售额，4.5亿签约，4亿回款额在解决如何实现项目销售目标前，我们先分析一下重庆单年单盘销售额！重庆热销楼盘，单盘/单年销售金额约在4-5亿左右；万科渝园09年6月开盘，截至09年12月单盘销售金额3.08亿；（一年通常指

3、当年5月开盘至12月持续热销）；重庆楼盘销售现实：本案目标与现实差距：本案约在2010年10月左右才能达到预售条件，2010年销售期仅为3个月，要完成4.7亿认购销售额。难度巨大然，虽有难度并不是不能完成的目标思源认为如果要完成4.7亿销售额，4亿回款有两种实现模式：1在市场可行的情况下，进行产品组合推盘，尽量加大推货量；2牺牲巨大利润，以低价换来市场销售量的提高；在确定2010年用什么模式，什么推盘方案实现项目目标前我们再看看货值情况！分解了开发商的目标后，Stepthree：货值分析组合货值分析组合建筑面积预计套数销售金额（万）销售单价A地块（0.65容积率

4、）别墅116128平米高层217040平米（5容积率）别墅581套高层2713套别墅：109211高层：101466别墅9400/平米高层5500/平米B地块（1.2容积率）洋房41340平米高层46000平米（5容积率）洋房318套高层575套洋房：24953高层：21495洋房6700平米高层5500/平米C地块洋房139589平米（1.5）洋房1074套洋房：79147洋房6300/平米别墅+高层1.2洋房+高层1.5全洋房项目总体销售金额约为33.63亿（按初步静态价格预估），综合净投资利润率为22.22%，初步静态利润金额为5.1亿；A地块别墅货值为：

5、10.9亿；B地块洋房货值为：2.4亿；C地块洋房货值为：7.9亿；ABCD#以上所标识价格为参考价格不作最终定价；#2010年暂不考虑高层投入销售；A地块B地块C地块地块示意：分析了可以实现目标的货值后，Stepfour：推盘模式分析ONE:2010年纯别墅推盘模式；TWO:2010年纯洋房；THREE:2010年纯高层推盘模式；FOUR:2010年别墅+洋房推盘模式；目标：4.7亿认购销售额，4.5亿签约，4亿回款额达成目标下的四种推盘模式：实现目标要求：2010年A地块纯别墅推盘模式，别墅销售率完成别墅货值量的43%即约249套；组合建筑面积预计套数销售金

6、额（万）销售单价A地块（0.65容积率）别墅116128平米高层217040平米（5容积率）别墅586套高层2713套别墅：109160高层：101466别墅9400/平米高层5500/平米推盘模式ONE：纯别墅推盘#以上所标识价格为参考价格与09年市场参照价格，不作最终定价；2010年推盘模式目标销售套数套数占总货值销售额别墅249套43%约4.7亿全别墅推盘模式货值A地块别墅货值为：10.9亿；4.7亿认购销售额，4.5亿签约，4亿回款额本项目销售预测按照本项目6月开始外展场客户储备开始计算，全年6个月，以市场去化高限计算，销售套数约为114套；推盘模式ON

7、E：纯别墅推盘结论：本项目如果按照全别墅推盘模式，月均去化套数（涵盖客户储备期）必须是万科渝园的2倍；以市场价格去化难度巨大，除非牺牲大量利润，以低价获取市场销售量的提升！市场现实状况：区域市场内万科渝园09年全年别墅销售197套，月均去化套数19套；单价约9500/平米东原香山08，09两年别墅销售204套，月均去化套数9套；单价约11000/平米结论：牺牲别墅的巨大利润空间，放弃中长远利益，不可取，建议：PASS2010年B/C=地块洋房推盘模式，1：洋房销售率完成C地块的60%货值量，销售套数约为600套；2：B地块的全部100%+C地块的30%，销售套数

8、约为600套；推盘模式T