金汇118推盘策略.ppt

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1、金汇118推盘策略项目区域情况本项目地处扬州市西南隶属邗江区北临邗江工业园及各类专业市场南临汊河镇老城区东南与扬州大学城相邻汊河镇大学城工业园专业市场项目四至介绍北至宁通高速东至祥元路南至利民路西至扬溧高速竞争个案情况所属区域邗江区大学城板块楼盘位置邗江区扬子津大学城扬大广陵学院西侧开发商扬州景宇置业有限公司总建面积70000平方米产品类型商铺、住宅、公寓户型面积住宅：37m250m279m299m2商业：40m2-280m2工程进度住宅已经交付业主销售情况尾盘阶段（少量3楼商铺）项目形象定位大学城首席一站式主题购物公园景宇-汇金谷销售基本情况：2

2、007年开始销售，目前已进入尾盘，只有少量3层商铺在售，价格7000元m2左右。其销售采用统一招租，统一经营管理，销售返租的形式，返租率为年6、7、8%，返租年限为3—5年；一楼均价为2.5万元，二楼均价为1.5万元，三楼均价为0.75万元。竞争个案情况所属区域邗江区大学城板块楼盘位置邗江南路18号，西北与环资学院和商校毗邻，东南接邗江路和吴州路，开发商扬州宙辉教育置业有限公司总建面积200000平方米产品类型住宅、别墅、商业、公寓户型面积住宅：45-180m2商业：20-200m2工程进度一期2010年6月交付目前四期正在建设销售情况1期2期已经

3、全部售罄项目形象定位教育地产尚城销售基本情况：2006年开始销售，今年9月左右四期开盘销售，住宅均价在5500M2，商业1层临街9000M2，3层5600M2。商铺采用的是直销的方式竞争个案情况所属区域邗江区大学城板块楼盘位置邗江区扬瓜路与银河大道交叉口向西100米开发商江苏江扬投资置业集团有限公司总建面积80000平方米产品类型住宅物业、社区商铺户型面积住宅：40-126m2商铺：117-170m2工程进度现房销售情况全盘售罄,剩余少量商铺项目形象定位新都市主义生活社区阳光地带销售基本情况：2008年开始销售，目前住宅已经全部售完，仅剩几套大面积

4、商铺，价格在7500元/M2左右。其临街商业的层高1楼为5米，2楼为5.8米吉安公寓所属区域邗江区大学城板块楼盘位置开发西路与吉安路交叉口开发商万宇投资置业总建面积49541㎡产品类型写字楼、公寓、商铺户型面积55-91m2工程进度现房销售情况6号楼基本已经售罄4号、5号主推55m2公寓项目形象定位公寓式写字楼竞争个案情况销售基本情况：2009年开始销售，目前6号楼已经售罄，5号楼只剩顶层部分90M2公寓，价格在4680元/M2。商业还未对外销售和报价项目规模：占地面积：44835㎡建筑总面积：53323㎡其中：建筑形态：沿街多层商铺+办公用房+公

5、寓本案基本情况商业面积：26322㎡公寓面积：19292㎡办公面积：3394㎡本案基本情况本项目产品为18栋沿街多层建筑，其中三层建筑为8栋，四层建筑为7栋，五层建筑为3栋。1—2层为商铺，3层以上为办公用房(其中14#、15#、17#、18#楼2层以上为办公用房）。商业面积占总面积的49.8%，办公用房面积占总面积的42.9%，其他面积占7.3%。目前，经过对产品的优化，除了12#、13#、17#、18#楼的办公用房面积3394M2性质不变，其它办公用房面积改为“小公寓”进行销售，总面积为19292M2，本案客户定位客户定位原则多元性的客户吸纳原

6、则作为较大商业体量的项目，其业态又相对比较单一，考虑到新商业模式的接收、培育等因素，目标客户方面应考虑比较丰富，包含多元区位，多元层面，多元特征等，以保证经营的持续性。必须引领主流客户原则同样，考虑持续性发展问题，新的商业模式和特色必须尽量迎合与引领主流客户的需求，或从主流客户群中细分出足以持续发展的细分人群，否则将难以面对长期的市场生存问题，以及品牌持续问题。本项目规模不大，要求快进快出，因此客户定位在数量上和层级上都需要具有包容性和前瞻性。客户的发展是一个演变的过程，客户层面会随着楼盘的开发而逐步扩大和升级，而且客户在不同阶段的关注点都将有所不

7、同。区域成熟度低低高物业档次公寓商铺投资者私营业主高层泛公务员企业高管个体经营者中层管理投资者普通职员中低收入人群核心客户重点客户一般客户汊河片区个体经营者、泛公务员中层、企事业中层管理层扬州城区和汊河区域的私营业主、泛公务员高层、企业高管等。汊河片区中等收入者或外来置业者本案客户定位投资者经营者商铺的客群自住者单身公寓的客群本案客户定位a.私营业主——投资出租(自己经营）b.园区公司高管——闲置资产变创富资本C.为儿女圆梦的家长----投资稳定、照顾学生d.功成名就回家乡的创业者----自主经营e.市区投资客——增值保值、抵御通胀f.有情人的关系

8、人----圆梦和馈赠客群关注点产品价值和投资回报率本案客户定位商铺客群本案客户定位公寓客群主流目标客群：具较高的投资意识的