《推盘策略讲义》PPT课件

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1、同辈中出类拔萃超越二师兄大师兄意外失踪成为助理住持成功拉票当一个人做什么事情心里都有了进度表，就标志着Ta已然成熟了。当一名策划真正掌握了推盘策略，Ta就要拿到营销的钥匙！写在前面：房地产推盘策略所考虑的就是如何有计划地将产品推向市场。它所拷问策划人员的就是：选择怎样的时机入市，分几期推出，推售频率如何，每期推出哪些产品……它所要达成的目的就是：让开发商求得生存，并实现利润最大化。推盘策略的本质：那么，左右我们制定推盘策略的因素有哪些呢？市场竞争因素产品因素风险评估其他相关因素回款、销售周期推盘因素考虑开发商对回款速度及销售周期的要求市场竞

2、争环境考虑产品自身的优劣势、差异性对比各类风险的评估其他相关因素的考虑项目推盘需考虑的因素汇总推盘策略的影响因素：回款及销售周期考虑1生存还是毁灭，这是个问题。在制定推盘策略时，首先要摸清开发商对于资金的回款要求，对于现金流的需求程度，在满足开发商的需求的同时，尽量使得利润值最大化。回款、销售周期考虑房地产开发资金密集型企业资金链，现金流是其生存发展之根本保证生存，才能追求利润最大化我们先来讲一些司马光砸缸的故事回款、销售周期考虑案例解析：——远洋沁山水时代背景：2008年楼市告急，成交量腰斩，开发商面对巨大回款压力策略解析：5个月内分三期

3、开盘，共推售14栋楼，推售面积达23万平米，实现销售额29个亿开盘均价：首次开盘均价11000元/平米，低于周边近2000元/平米，至第三期推盘时均价仅上涨至13500元/平米推盘策略：连续高频率快速推盘，快速回款，回避风险。一期，1-5#楼二期，6-9#楼三期，10-14#楼案例解析：——绿地新里回款、销售周期考虑时代背景：2010年楼市再度告急，成交量腰斩，大兴枣园区域群雄并起，区域开发商们的价格期许在20000元/平米以上项目情况：绿地首个京城项目，拿地价相对较低，项目体量较大（46万㎡）策略解析：4月底首次开盘，推售1、2#楼，80

4、0套房源，5月底二次开盘，推售3、4#楼，450套房源，一个月连续两次高频率推盘首次开盘均价：18500元/平米，精装修2500元/平米整体销售情况：5月逆市热销8个亿，成为北京市销冠推盘策略：高频率快速推盘放弃利润最大化，得到生存机会。1234司马光的故事告诉我们：缸是坏了，但命是保住了我们再来讲一个姜太公钓鱼的故事案例解析：——四合上院回款、销售周期考虑项目背景：公司坚韧不拔奖得主，思源苦忍4年之久；错过多次市场巅峰，也躲过多次市场浩劫；开发商：在2010年以前，对于开盘一直在思考，未曾有行动决心，进入2010年，明确了回款计划，开始逐

5、步推出楼座。策略解析：二环内的未来的新增供应凤毛麟角、新拆迁法使二环内拆迁难度进一步加大、新政后市场观望情绪大，因此建议开发商只要满足公司的基本回款计划即可，留得青山在，实现利润最大化。推盘策略：最小化满足现金流，最大化实现利润值姜太公的故事告诉我们：有时候只有等待才能看见春天产品之间对比的因素考虑2产品类型的不同：户型的大小、户型设计的优劣、附加值的高低等。产品因素考虑产品属性的不同：住宅、商住、商业等属性的差异；享有资源的不同：楼座所处的社区位置、环境等，如是否临近主景观区、马路、垃圾处理区以及诸如高压线等干扰物等，对楼座价值产生一定的

6、影响；建筑形式的不同：楼座的建筑形式对自身价值也将产生影响，不同的建筑形式，居住舒适度存在一定差异，如塔楼和板楼的不同、高层、小高层、多层花园洋房的不同；首城国际——CBD大盘案例解析A区D区B区C区广渠路140~180㎡产品90㎡产品90㎡产品50㎡以下产品中央公园配套商业酒店公寓成熟商业一期：引起热销，快速回款推售理由：市场低迷保存更多可售面积，楼座资源较差可低价开盘，产品有一定稀缺性低总价引起热销二期：价格拉升，宜居产品登场推售理由：市场开始回暖，主力产品顺次登场，该区偏离成熟商业区，景观资源相对较差，适于价格梯度拉升三期：产品力进一

7、步提升，赢取更大利润推售理由：市场快速上升，景观资源较好，价格拉升较快，实现利润最大化四期：优质产品，利润最大化推售理由：资源最优，户型优秀，价格至高点推盘策略：通过产品力的梯度提升，实现利润最大化8910111213楼座品质说明：比邻商业街区，有噪音干扰，与百环酒店存在对视，受B11#楼局部遮挡，同时有一定数量的北向两居，综合品质最低楼座品质说明：以南向两居和南北向小三居为主，北面能俯瞰城市公园，南边能俯瞰B区中心景观，但比邻商业街区，有噪音干扰楼座品质说明：位于项目边角位置，受双向市政路噪音影响，调整户型，北向两居与相邻两居合并成四居。

8、综合品质优于B8楼座品质说明：户型与B11相同，位于社区内部，北面能俯瞰B区园林，离市政路较近楼座品质说明：位置优于B10，但靠近西侧市政路，有一定噪音污染，户型与B10相同，综