大峰地产胜溪湖项目地块分析及定位报告

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1、胜溪湖畔顶目市场分析及定位报告大峰地产北京红星社地产（投资）顾问有限公司2009·08·25胜溪湖项目建议报告PAGE-01前言本次报告之定位是基于孝义市场研究的基础上，就目前孝义市场及胜溪湖项目进行更深入的研究分析后，得出的定案。本案操盘思路PAGE-02市场策略产品策略客户策略形象策略推盘策略价格策略推广策略占山头，抢高点垄断城南新住地从外拉吸引乡镇进军孝义市城区拿出大盘的气势展社区景观磅礴比品质，出特色定位，中端市场以单价抢占市场三类人群是主力归城安家者为首进城落户者为次外来工作者为三本地改善性居住外地人居住落户造园林，立标杆以景观占据高端以高

2、端衬托优价要优势更要气势孤盘就要大声喊“孝义南第一城”开发周期三年半由南向北两期开先出主入口形象次推商业和交通抢时机，钻空隙早蓄客，拉人气营销中心树形象整合推广传卖点销使撒网拉客源定向营销接团购客户营销接长线活动营销促成交放长线，低起价低于城北盘20％初期低价聚人气反衬大盘高形象后期高走大步跨涨价有理靠实景沿着这条路，即使途中会有曲折，也是在正确的方向上，向前攀登。

3、整合营销总思路

4、PAGE-03市场调查Question1孝义概况◆◆项目调查◆城市分析

5、市场分析

6、PAGE-04◆孝义概况孝义从2001年到2007年，财政收入由2个亿达到去年的28亿多

7、。08年1至11月份，财政总收入已经突破了42亿。受“6•13”事故影响全市大量煤矿停产安全整顿和“全球金融危机”严重影响的情况下，孝义经济面临着严重的困难。60多个煤矿被关闭，六七个乡镇私开的铝铁矿洞被取缔，资源型产业在孝义市遇到了严峻的困难。形式单一的产业结构，在多重危机打击下困难重重。严重依赖矿业的产业经济链，转型压力巨大，短时间不能产生经济效率和大量社会就业。

8、孝义概况

9、PAGE-05◆区域概况永安路，南起孝义北外环，北接通往汾阳市新干道，可直达汾阳、离石两地的交通道路。城区框架将以迎宾路为南北主轴、胜溪湖生态公园为东西绿轴，分中心城区、城南

10、新区、城北新区、古城区“四区”，城北新区综合服务中心、中心城区综合服务中心、城南新区综合服务中心“三心”的“两轴、四区、三心”布局。区域处于永安路、振兴街、府前街三路交界，周边酒店餐馆云集，新的市政规划地块与区域仅3分钟车程，可谓是集生活、休闲、行政于一体的居住圈层。

11、孝义概况

12、PAGE-06◆城市位置孝义市位于吕梁山脉中段东麓，晋中盆地西南隅。北与汾阳市毗邻，西北与中阳县相依，西与交口县接壤，南与灵石县相连，东南与介休市隔汾河相望。境域东西直线最长处46千米，南北直线最宽处26.55千米。总面积948平方千米。总人口44万人（2004年）。孝义市辖

13、3个街道、7个镇、5个乡：新义街道、中阳楼街道、振兴街道、兑镇镇、阳泉曲镇、下堡镇、西辛庄镇、高阳镇、梧桐镇、柱濮镇、大孝堡乡、下栅乡、驿马乡、南阳乡、杜村乡。市人民政府驻地距省会太原约120千米。孝义市

14、孝义概况

15、PAGE-07◆城市经济2007年，全市GDP完成166亿元，同比增长15.4%，按06年底人民币与美元汇率计算，人均达5010美元。政府财政收入达到28.6亿元，金融机构各项存款余额达到140.6亿元，城镇居民人均可支配收入达到11966元。全市固定资产投资完成82亿元，同比增长9.6%。解决就业人口9.8万人。近年内，孝义支柱产业受山

16、西矿难频繁发生、2008年全球经济危机等影响严重，城市经济受到重创。发展理念孝义市紧紧围绕争创“吕梁第一、三晋一流、全国百强”的“三步走”战略目标。实事求是，坚持以科学发展观统领孝义经济社会发展全局，客观分析孝义及全国的产业形势、产业结构和产业布局。立足孝义的资源特点和资源优势，科学提出“项目兴市、开放兴市”和“大上项目、上大项目”的工作思路与产业调整方略。2006年，孝义的产业经济发展一步跨入“中国百强县市”的行列，提前一年实现了“吕梁第一、三晋一流、中国百强”的“三步走”战略目标。

17、孝义概况

18、◆城市人口总户数118362户.比2002年增长0.9

19、6%;总人口429784人，比2002年增长1.33%;城市总人口32万。其中非农业人口139076人农业人口290708人.比2002年增长分别为3.67%和0.25%。城市流动人口数量大，每年将因经济发展流动人口尽占非农业人口比例中1%。孝义市人口分布图PAGE-08

20、孝义概况

21、PAGE-09

22、城市分析

23、◆城市发展分析城市机遇：孝义市在21世纪初经济发展速度快，城市化速度相对较慢，加快非城镇人口城镇化成为重点内容。同时，经济发展推动市场中消费需求增强。各种行业发展推动外来流动人口流入增加，推动对住房需求的增长。当前，商品房开发市场客户存在可开发性

24、潜力。城镇人口较少，非城镇人口相对基数较大，具有较大城镇化潜力。城市危险：经济危机到来，使得经济发展速度受到