对《20121008苏宁环球北塘地块市场定位报告》方案的观点

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1、对《20121008苏宁环球北塘地块市场定位报告》方案的观点根据方案提供的房地产市场供求数据、区域居住人口结构、区域购买能力及消费习惯、区域市场形象、以及区域开发项目销售情况，该方案存在以主观意识为主导、迎合性的提出开发高端产品的建议。总体而言，方案缺乏从客观角度审视板块市场、论证开发策略，且区域客户的需求特征对方案结论的支撑力度较为薄弱，方案的主观意识性结论较强，因此推导的结论存在较大的风险性（对于方案的项目总平规划，鉴于暂未获知地块红线、规划要点、技术指标以及四至情况，本着谨慎研判精神暂不予以讨论）。住宅市场研判：北塘板块现状

2、以中低端消费客群为主导，对销售价格敏感，且欢迎实用性户型；根据板块内人口结构，理论上应不乏高端住宅产品消费客群，但由于居住环境、居住氛围、居住配套等因素，这部分客群已严重流失。根据方案提供的区域房地产供求数据，北塘板块市场从2010年10月份以来，发展趋势如下——l2011年整体供给乏力，总体而言供求相对均衡；2012年第二季度开始加大供给力度，虽然需求有所提升，但2012年第二季度总体呈现供过于求态势。l从板块成交价格的发展趋势，成交价格持续下行，以价换量成为北塘板块住宅消费的显著特征。自2010年10月份以来，板块市场成交价格

3、持续下滑，成交价格从2011.2最高价格8788一路下滑至2012.3最低价格7147元/平米，下跌幅度达18.7%；尽管2012.4-2012.7连续4个月持续加大新房供给、阻击成交价格下滑颓势，但除4月份成交价格恢复至7665元/平米外，随后成交价格持续下滑至7500元/平米左右浮动并保持下滑态势，即板块市场尽管加大了供给力度、且在最低成交价格基础上微涨5%，但难以改变板块成交价格持续下行态势。l从板块个案表现角度，北塘板块在售项目成交价格大幅下行。2011年以来，梧桐水岸成交价格直线下滑、下行幅度达15.4%，蔚蓝观邸成交价

4、格下行幅度达26.19%，欧风新天地成交价格下行幅度达27.69%。l从板块市场形象认知角度，北塘板块整体市场形象知名度高、美誉度较差。根据方案的基础调研信息，板块存在大量厂房、民建私房、老小区等，安全性、居住氛围较差、基础配套及生活配套设施薄弱；2011-2015期间规划建设250万平以上安置房、保障房设置在板块内，直接降低了市民对板块的市场美誉度；且版块内开发项目以价格竞争为主导，刚需性消费客群成购房主力。因此，无论从消费市场角度、还是从开发市场角度，均对看淡北塘板块市场。l从北塘板块人口结构角度、板块人口购买力及购买行为角度

5、，北塘板块比较欢迎中低端商品住宅，而高端住宅消费市场流失率相当的高。北塘人口结构中老龄化程度相当的高，45岁以上年龄的人口占41%。根据方案的基础调研，北塘板块的居住人群购买力不高、消费习惯保守务实、量力而行的理性消费行为、从众消费心理等，显示北塘板块消费客群比较欢迎中低端商品住宅（从2011年以来的商品住宅成交角度，市场表现以价换量，从侧面上印证北塘板块住宅消费）。但从房地产消费客群角度，理论上，45岁以上年龄的客群应该具备较强的住宅总价承受能力和消费能力，应该成为住宅消费的主力军，方案的基础调研信息显示，该部分具备较强购买能力

6、的客群流失率相当的高，即如何尽可能的挽留这部分消费能力强的客群，成为本案开发投资效益最大化的重要要素。l从板块商品住宅热销面积角度，建议谨慎考虑开发舒适性、奢华性高端产品。根据方案的基础调研数据，近半年以来主力成交户型为80-100平米两房（高层）、120-130平米三房（高层），商品住宅主力成交单价为6000-7000元/平米，主力成交总价85-95万/套（刚需两房成交总价65万/套），130-140元/平米的房源滞销，即北塘板块住宅消费客群欢迎实用性商品住宅受到，且对销售价格敏感。对方案商业定位的观点：方案提供的基础调研信息中

7、，对区域商业调研、地块商业调研中，诸如商业调研要素中人口结构、商业辐射范畴、商业业态及租金水平、人流车流动向、以及商业消费等均未提供调研信息，需要予以补充，现阶段难以据此判断地块商业布局及商业规划是否合理。对方案项目整体定位的观点：方案整体定位中，对商品住宅产品客群定位、对办公产品客群定位、对商业产品客群定位等缺失，项目整体功能定位、项目版块内市场形象定位等，均未明确结论，需要补充论证；对方案的产品定位，缺乏市场强力支撑和市场论证，鉴于暂未获知地块红线、规划要点、技术指标以及四至情况，本着谨慎研判态度暂不予以讨论。2012.10.

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