《商业地产最终》PPT课件

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1、宏观背景1供给分析2A商业地产发展状况3需求分析4价格分析B商业地产开发风险分析风险特征1风险分类23风险防范A商业地产发展状况概念界定：报告所指的商业地产是从经营模式、功能和用途上区别于住宅地产、公寓、办公楼等房地产形式的房地产业一个分支，其开发目的主要是用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途。□2010年开始我国商业地产呈爆发式增长，2012年达到历史新高进入21世纪以来，我国商业地产行业发展迅猛。中国商业地产联盟发布的《2010—2011中国商业地产发展报告》显示，2011年商业地产完成投资额达到7370亿元，较上一年度增长30

2、.5%。而2012年商业地产完成投资额也达到了9312亿元。◆国民经济增长，城镇居民人均可支配收入提高A商业地产发展状况1宏观背景◆全国社会消费品零售总额继续增长◆居民消费价格同比涨幅持续上涨◆外资零售业的在华扩张●国民经济企稳回升，经济向好，朝着宏观调控预期方向发展。●2012年全年国内生产总值519322.1亿元，同比增长8.9%。在投资稳定增长和消费平稳上升的引领下，实体经济出现反弹，经济景气快速回升，总体形势依然向好。●2012年，其中人均可支配收入24564.7元，同比增长12.6%，扣除价格因素，实际增长7.2%。2012年同比实际增

3、长12.6%，与2011年17.1%的增速相比，增速有放缓。2012年4季度~2013年1季度，居民消费价格（CPI）同比分别上涨2.3%、2.7%，逐季上涨，通胀压力增大。自2005年开始全面放开国内零售业市场以来，各种利好因素及宽松的商业地产投资的政策环境，大量的外资零售商陆续进入中国市场。“十二五规划”提出“构建扩大内需长效机制，促进经济增长向依靠消费、投资、出口协调拉动转变；加快发展服务业。”2004年——第三产业对GDP的贡献率——40%2010年——第三产业对GDP的贡献率——43%↑产业结构的升级，利好商业地产A商业地产发展状况1宏

4、观背景中观背景楼市调控的真空，城市改造的需求□2010年开始，房地产紧缩型调控——针对住宅市场□城市更新改造；国际化大都市；CBD建设；金融中心建设□商业地产成为楼市调控新政的受益者2001-2012年全国商业营业用房开发投资一直保持较高的增长速度，年平均增长幅度为25.8%。2012年商业营业用房开发投资额累计为9312亿元，环比增长26.3%。增幅比2011年小4.1%。全国2供给分析2.1商业营业用房开发投资一线城市2供给分析2.1商业营业用房开发投资2003-2011年一线城市商业营业用房开发投资年平均增长幅度为19.9%。2011年商业

5、营业用房开发投资额累计为967.68亿元，增速相较2010年有所放缓。在全国投资额的占比达到13.2%。在2006年和2010年均有两次放量过程。一线城市包括：北京、上海、广州、深圳、天津二线城市2供给分析2.1商业营业用房开发投资二线城市包括：沈阳、大连、南京、杭州、宁波、合肥、厦门、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、重庆、成都、西安（数据缺失的城市未列入）2003-2011年二线城市商业营业用房开发投资增长速度也比较可观，年平均增长幅度为30.8%。2011年商业营业用房开发投资额累计为1863.85亿元，环比增长34.5%。增幅比2011年增长

6、7.1%。从商业营业用房投资占房地产开发投资总额的比例来看，2011年商业地产投资占总投资的比重为11.9%，占比再次回升。占比2供给分析2.1商业营业用房开发投资年份商业营业用房房地产占比2001755.36344.111.9%2002933.67790.912.0%20031302.410153.812.8%20041723.713158.313.1%20052039.515909.312.8%20062353.919422.912.1%20072785.625288.811.0%20083354.531203.210.8%20094180.

7、736241.811.5%20105648.448259.411.7%20117370.261740.011.9%2001—2012年商业营业用房及住宅投资比例全国2供给分析2.2商业营业用房新开工面积2010年新开工面积明显增加，随即放缓一线城市2供给分析2.2商业营业用房新开工面积二线城市3需求分析商业营业用房销售面积全国近两年，季度商业营业用房期房销售面积略高于现房销售面积（除2012年3季度）但期房销售增长平均速度明显高于现房。无论是销售面积还是销售额，商业营业用房同比增长率远大于商品住宅。3需求分析商业营业用房需求影响因素变化全国200

8、52006200720082009201020112012社会消费品零售总额（亿元）67177764108921010848813267