2011年三季度房地产市场分析报告

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1、2011年三季度房地产市场分析报告三季度，在调控政策日趋严厉、调控措施落实到位的整体背景卜，我市房地产市场保持了较好的发展连续性，市场较为活跃，成交量保持上升趋势，成交价格稳中有增。一、前三季度全国房地产市场的整体形势(一)上要城市房地产市场回落较大。在20个上要城市中，有13个城市前三季度成交量同比2010有所卜降卜降;海口降幅最大，达49.27%,其余7个城市前三季度成交同比有所增长.上要城市中，过半城市成交均价同比上涨，部分城市涨幅较大.8个重点城市北京、上海、犬津、重庆、深圳、杭州、南京、成都中，仅犬津和成都成交面积同比2010年前三季度略有上升

2、，其余6城市皆低于去年同期水平。北京、深圳和犬津成交均价同比卜跌，重庆、上海和杭州同比上涨，其中重庆涨辐最大，达24.11%.(二)一二线城市楼市成交量变化趋势较为一致。一季度成交量同比不断下降，特别木年度一二线城市的调控细则大都在2月中卜旬及3月初陆续正式落地并实施，故3月份调控成效逐渐显露，传统的楼市“小阳春”在严厉的限购令面前黯然失色，楼币成交量大幅缩水。4月调控作用继续显现，成交量持续卜滑:由于去年5,6两月楼市受4月新政影响成交量迅速卜跌，故本年度5,6两月成交量虽受调控影响依旧处于低位，但同比有所上涨.进入第三季度，单月成交量基木呈现持续卜跌

3、趋势，同比增长率亦逐月卜滑.去年“金九银十”梢售旺季如约而至，而今年受调控政策影响，楼市持续低迷，“金九”风光不再，“银十”也恐难再续.(三)对二三线城市的调控一步步收紧。去年9月新政以来，部分大中城市房地产市场发展的均衡性，以及对外部政策变化(如宏观调控)较强的耐受力.但同比来看，前三季度我市存量房交易量卜降了2个百分点(前8个月同比增长，9月份回落较大)，改善性住房需求是否能够一直稳定在较高水平还有待进一步观察。(六)商品房存销比:年内新高针对宏观调整政策频出的外部大环境，年初时预计我市上半年商品房的存销比将在15左右，实际情况略高于该预期。主耍有以

4、卜几个方而的原因:1,9月木的商品房库存量较77.季度末的27239套上升了5000多套，土要是因为商品房进入了集中预售阶段，商品房预售许可中请量短期内集中增加，而市场消化则需耍一定的周期。2、尽管有些楼盘已经获得了预售许可，但离开发商选定的开盘“吉日”还有一定时问，因此有些楼盘井未开盘悄售.(七)开发商资金压力:略有缓解随着商品房销售面积的增加，三季度，开发商资金回流速度加快，资金压力有了一定程度的缓解.但从前三季度整体来看，我市商品房开T面积257万平方米，同比增长了73%，而同期商品房销售额只增长了5%,相差了68个百分点。而市场中新增开发资金却无

5、法与新增的68%的市场规模相匹配，因此，造成了开发商资金链条总体上还是相对紧张。(八)消费者购房倾向:中间大两头小从统计中来看，80至120平方米住房是市场中最受青睐的户型，占到60%左右。其次是60至Ti平方米和120-140平方米的户型，各占15%左右.140平方米以上的户型，购房人所占比例约有6%左右:60平方米以下户型，购房人所占比例约为4左右..，五、四季度我市房地产市场发展预侧(一)宏观调控不会松动，新的政策不会出台.温家宝总理在国务院会议上强调，耍巩固好房地产市场调控的成果，调控下作不能放松。这基木上为今年房地产市场的整体大环境定下了基调，

6、即房地产调控应该不会出现松动。同时，由一】:前期调控政策已经密集出台，再出台新的调控政策的可能性也较小。值得特别关注的是，在政府的宏观调控之卜，各地房地产市场价格出现松动的情况还很少见。这里存在着开发商与宏观调控的博弈、购房人与开发商的博弈等多种复杂关系.另外，还存在着已经构房群众对房地产市场出现大滑坡导致自己所购物业价值出现大幅缩水的担优.从现时情况来看，各方力量都处于紧绷状态，不管哪一方出现松动，预计都将导致市场出现连锁反应。今年四季度房地产市场可能出现的变化，对当不过不会很大。但对国家考量2012年房地产市场的调控政策将产生较大的影响。具体到我市而

7、言，虽然受到限贷等调控政策的影响，但总体上看所受影响不是特别巨大。在调控政策保持甲衡的情祝卜，我市房地产市场将上耍按季节变化走出正常的轨迹。<二》成交量会有所卜降，但大体与忿季度持平。房地产市场“金九”之后，“银十”马上到来。预计四季度三个月份中的10月份，成交旦与9月份相比会有所卜降.而11,12两个月份的商品房成交量将会出现较大的季节性卜降，每月的成交量估计将在1000套左右.从整体上看，四季度的成交量应该与二季度大体持平，在3500套左右，在同比数据方面保持增长·.(三)商品房价格趋于稳定，大体与三季度持平·公乙，随着销售黄金季节的慢慢结束，房地产

8、市场将步入平淡期.而从以往的经验来判断，开发商提高商品房定价一般都是在销售旺季.