物业管理机构的设置

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1、第二章物业管理机构第一节物业管理公司案例1由于家在一楼且位于小区一角，严先生在住房上自行开设的一扇窗户外安装了防盗栅栏。2004年1月28日下午l时许，两名窃贼进入小区，一人从严先生家自行开设的窗户爬了进去。正当小偷入室时，在隔壁小区目击一切的另一住户陈某，立即奔至严先生小区的门卫室向保安人员报告。保安接报后前去巡视却未发觉异常情况，于是保安便又折回了门卫室。下午3时许，严先生回家，发现家中现金被盗23300元，当即报案。尽管不久后两名窃贼在另行作案时被捕，但严先生却以因保安的疏忽直接导致家中失窃而将物业管理公司告上法庭。本案例的关键问题是：该物业管理公司保

2、安人员是否具有承担确保物业管理区域内业主或使用人的人身、财产免遭不法侵害的义务。即在本案例中，保安人员应承担什么责任。参考意见按照物业管理服务合同的约定，物业管理服务中的保安服务仅指必要的正常防范性安全保卫活动，不承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产免遭不法侵害的义务。从此角度讲，物业管理公司不应承担赔偿责任。但物业管理公司应尽的保安责任不同于一般业主的通常注意义务。保安接到原告家中可能发生被盗险情的报告，理应引起充分重视，并通过采取全面巡查、报警、通知原告等途径，尽可能避免原告家被盗的危险发生。但被告仅委派保安做了通常巡视，且未发现窃贼已撬坏原告

3、窗户防盗栅栏的情况，亦未采取其他安全措施，其管理存在瑕疵，应承担相应的违约责任。另外，物业管理公司以窃贼爬进来的窗户系原告自己违章开设为拒绝赔偿的理由是不能成立的。因为这种违章行为带来了潜在的安全隐患，可能成为犯罪分子实施犯罪行为的条件，但这种条件与该业主家中被盗不能形成法律上的因果关系。通过本案例，物业管理公司应加强对保安人员的职业道德教育，强化其责任心，还应加强专业技能教育，要求保安人员应按作业程序工作，对类似问题应及时请示上报，不能擅做主张，随意处置。最后，要加强制度建设，制定紧急事件应急方案，使此类问题有规范的操作程序，杜绝类似问题的再发生。案例22

4、004年5月，陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日，陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内，等第二天上班时，陈某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报了警，但至今未破案。今年10月，陈某起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。分析：陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义务只是协

5、助义务。当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。物业管理企业物业管理企业，是指对建成投入使用的房屋及其附属设施、相关场地实施专业化管理，并为业主和使用人提供全方位、多层次的有偿服务及创造良好生活和工作环境，具有独立法人资格的经济实体。一、物业管理公司的性质（一）物业管理公司是独立的企业法人《条例》第32条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人

6、资格。”“具有独立的法人资格”，是指物业管理公司应当是依据《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立企业法人地位的经济组织。物业管理公司的所有制性质，可以是全民、集体，也可以是私营或者外商投资企业，包括中外合资、中外合作或者外资企业。性质：即是服务性机构，又是经营型的企业组织。区别：传统的房管所（所有者与管理者身份、不赢利、事业单位）物业管理企业的类型投资性质分：全民、集体、联营、三资、私营股东出资形式分：有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司经营服务方式分：管理型、顾问型、综合型（二）物业

7、管理公司属于服务性企业物业管理公司的“产品”只有一个，那就是服务。（三）物业管理公司承担了部分政府有关部门对城市管理的职能物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量安全，住宅小区内的市政设施等。二、物业管理公司的资质条件及审批（一）物业管理公司的资质条件《条例》第32条规定：“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。”物业管理公司从事物业管理业务的条件包括：1．有符合国家规定的注册资本。2．有与其从事的物业管理活动相适应的专业技术人员。3．有一定的从事物业管理的业绩。各资质等级物业管理企业的条件一

8、级资质：1.注册资本人民币500万元以上；2.物业管