住宅小区物业管理机构设置

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1、第二章住宅小区物业管理机构设置工商管理系物业管理教研室刘霞1学习目标1、掌握住宅小区物业管理中物业管理公司、业主、业主大会、业主委员会的基本知识；2、掌握物业管理公司、业主大会、业主委员会等的建立、职责和运作。2重点难点重点：业主大会、业主委员会等的建立、职责和运作难点：住宅小区物业管理中物业管理公司、业主、业主大会、业主委员会之间的基本关系32005年5月美丽园业委会状告小区物业不合理收费。2005年9月海淀法院驳回业委会请求。2005年12月业委会胜诉，成为北京首个打赢物业费纠纷官司的小区。2006年5月

2、小区物业提起申诉。2006年8月“美丽园案”再审维持原判。2006年9月1日鸿铭物业突然离开。2006年10月9日小区召开临时业主大会，表决是否罢免业委会全体委员。2006年12月8日，经过业主投票选择的南京新鸿运物业公司入驻美丽园。美丽园物业大事记（来源于新京报）4恩里小区组织与管理机构设置领导机构社区政府市房地局市政管委北方物业公司居委会代表恩里物业公司经理室小区管委会街道办事处代表业主代表物业公司代表办公室房修部综合服务部经营部财务部5某住宅区的管理机构设置业主委员会房管局顾问委员会物业公司住宅小区管理

3、处中央值班调度室物业管理部工程部文化部档案部财务部治安消防队保洁队绿化养护队6住宅小区物业管理的两大主体物业管理公司物业管理市场业主7第一节物业管理公司物业管理公司是指按合法程序建立并具备相应资质条件的对物业进行管理的企业性经济实体。它具有法人资格。根据合同接受业主的委托，依照有关法律、法规的规定，对物业实行专业化管理，并收取一定的费用。8一、物业管理公司的分类1、由房地产开发企业投资设立的分支机构。2、由房地产管理部门所属的房地产管理所转制建成的物业管理公司。3、由房产管理部门新组建的物业管理公司4、以合作社为基础

4、的物业管理公司5、按照《公司》法的要求，由社会上的公司、个人发起组建的物业管理公司6、由大中型企事业单位自行组建的物业管理公司9二、物业管理公司的资质条件及审批1、资质条件依法成立有必要的财产或经费有自己的名称、组织机构和场所能够独立承担民事责任102、申请经营资质需要提供的资料企业资质等级申报表营业执照企业资质证书正、副本物业管理人员的职业资格证和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同物业服务合同复印件物业管理业绩资料113、物业管理公司经营资质的审批程序物业管理企业的

5、资质管理实行分级审批制度新设立物业管理企业领取营业执照起30日内向工商注册所在地的房地产主管部门申请资质提供的文件是：营业执照企业章程验资证明企业法定代表人的身份证明物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职业资格证书和劳动合同新设立物业管理公司资质按照最低级核定，为一年暂定期证书颁发和管理按级别归各级政府房地产主管部门12三、物业管理公司资质级别的评审一级资质二级资质三级资质要求：注册资本要求人员要求物业管理类型及面积要求管理上的要求13四、物业管理公司的组织机构设置1、物业管理公

6、司组织机构设置的原则目标原则统一领导与层次管理原则分工协作原则责权对应原则有效管理幅度原则142、物业管理公司组织机构设置的程序确定公司性质进行外围调研对各部门工作进行定位拟定内部机构设置草图拟定部门职责与岗位讨论、修正和审批组织机构设计招聘和安排工作人员153、物业管理公司组织机构构成公司决策机构公司的主要职能机构董事会或总经理阶层16目前，一般物业管理公司的机构设置大都采用：经理室管理层、职能部门层、下属企业及管理处等三个层级的组织形式171.经理室2.办公室3.财务部4.业务部房屋管理维修部经营开发部 保安部环

7、境管理部设备工程部5、人力资源部6、下属企业及管理处18例1成都市辉煌物业管理有限公司的组织机构19例2通用技术集团物业管理有限公司组织机构20第二节业主、业主大会和业主管理委员会一、业主1、业主业主是指房屋和相关设施的所有权人。2、业主的权利业主在物业管理活动中，拥有以下权利：（1）对房屋专有部分享有的专有权。（2）对房屋共有部分享有的共有所有权。（3）因业主之间的共同关系形成的成员权。21业主在物业管理活动中，应履行以下义务：（1）遵守业主公约、业主大会议事规则。（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和公用设备的使

8、用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。22（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定。（4）按照国家有关规定缴纳专项维修资金。（5）按时缴纳物业服务费用。（6）法律、法规规定的其他义务。23二、业主大会1、业主大会业主大会是由物业管理区域内全体业主或业主代表组成，是物业内最高决策机构。2、业主大会的筹备产生3、业主大会的