房地产开发成本管理的关键控制点

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1、房地产开发成本管理的关键控制点目前大多数开发商依靠财务软件和OFFICE软件对历史数据进行手工化的归集、分析、处理、管理工作，还无法进行更详细更有参考价值的实时动态查询分析，从而影响了企业项目成本管理的效率。至于对以后期间的数据预测分析，则基本处于无能为力的状态，其依靠人为简单预测的数据可靠性和准确性无法得到保证。在当前央行进一步加强房地产信贷业务管理的大环境下，房地产开发企业面临着更大的成本管理压力，同时更加迫切的需要能够合理有效控制项目成本的新型管理工具。而新的管理工具应该能提供进行事前、事中管理的工具，而且通过预先设置等手段提供对以

2、后期间发生数据的较为准确的预测核算方法，方便使用者实时查询读取，可为决策者编制各项计划决策，进行项目管理提供有力的支持。下面就成本费用管理、预计未发生成本、承包商付款管理、贷款资金管理这几个关键环节来说明新型项目成本管理的必要性和科学性。一.现状分析现时房地产开发企业工作方式是对已发生成本费用按会计科目进行明细核算的，而会计各级明细科目的使用因为要符合会计工作规范而在设置时有很多局限性，具体表现为很多成本费用合并核算，不够细化。例如在科目设置时设置“开发成本－土建安装－安装工程”三级会计科目，发生各类安装工程的成本全部计入该科目内，通过财

3、务软件的查询功能也能实时查询出到目前为止已发生的安装工程的汇总成本，但无法区分各类安装工程（暖通、电梯、监控还是消防等等）发生的明细成本，也就是说这种核算方法只能满足财务基本核算的需求，无法对更高要求的工程成本费用核算提供太多的帮助。关键环节一：发生成本费用归集查询问题二.存在问题1.这类成本费用明细表一般都是定期按月编制，也就是在一个月份终结后再根据上月财务数据编制，存在滞后性。2.财务软件由于受制于财务工作规范只能提供按明细会计科目核算的月汇总发生数，无法按照自己的需求进行更为详细的分类明细汇总。三.新管理工具解决思路1.在房地产开发

4、企业管理系统中预先设置活动代码与成本代码，将项目开发的活动和成本按实际需要进行细分。2.预先设置工作计划并选取与其相关的活动代码。3.在新增承包合同时设置该工程合同的工作计划，选取活动代码及与其相关的成本代码并输入各成本代码的承诺成本金额。4.在工程报账时对提交金额在合同工作计划中的各活动成本代码按实际发生情况进行分配，并提交审批。5.在工程项目分析查询中，可按照活动明细和成本明细进行查询已发生成本。1.能按照自己的需要设定活动和成本代码，可以随意按照活动或成本实时查询已发生的明细成本，无需再另行编制成本明细表，保证数据读取的时效性，简化

5、成本核算的工作程序。2.可以根据活动代码进一步查询已发生的相关明细成本，或者根据成本代码查询与之相关的活动代码，保证对明细成本构成进行详细分析的需求。四.改进价值一.现状分析开发商对未发生成本的预测左右企业对项目的资金安排，是项目顺利进行的关键，现时一般根据已发生的成本结合预算或者合同金额进行预测。二.存在问题1.根据预算数与已发生数预测的未发生成本往往只能是一个预估的总数，对于其中的成本构成和每期发生数虽然用工程进度结合人工计算的方法也可以取得，但由于缺乏进行计算的科学工具而难已取得较为准确的数据结果。2.如果取得的发生数准确度不高，则

6、势必影响到对未来期间工程资金安排的参考价值，可能会对企业工程项目的操作产生相当不利的负面影响。关键环节二：预计未发生成本的准确性问题1.预先设置活动代码与成本代码，在项目建造成本定义中按楼号设置项目建造计划。2.在建筑计划中设置工程所需的活动代码，并预测每项工程活动在整个工程活动中所占用的成本资金比例。3.对每项活动按其所构成的成本明细进一步细分，并预测每一项成本明细占该项活动总成本的比例，预测该项活动在其整个工作期间的每期付款比例。4.在工程项目分析查询中按工程活动或工程成本明细查询尚未使用的预算余额。5.设计资金流模拟分析工具，在资金

7、流what-if分析中查询以后各期间预测的成本发生付款数。三.新型管理工具的解决思路1.可以随时查询预算执行情况，且查询方式更为灵活，了解每项活动或每项成本的预算剩余数。2.可以预测以后每一期间的成本付款发生数，结合销售资金回笼计划数，预测到以后每期现金净流量，成为制定资金计划的可靠数据。四.改进价值一.现状分析在合同签订后，一般由专人负责合同的管理工作，其主要的职责是记录合同信息、按工程项目经理的意见进行工程合同报账、定期编制合同付款情况表等。二．存在问题1.一般企业使用excel编制各种合同情况管理报表，了解合同执行情况只能是在期末以

8、后，而如果采用人工随时更新可能因为人为输入错误而造成数据失真。2.报账人员根据项目经理授意填写工程付款报账申请时，需要人工查询历次报账情况及付款情况，以确定本次报账的金额，如果报账付款情况复杂