房价的均衡变动分析——以“国五条”为例

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1、房价的均衡变动分析案例分析——以“国五条”为例“国五条”出台后，假离婚以求避房产税的市民日益增加，上海市闵行区民政局在其工作大厅内张贴告示提醒市民：“楼市有风险，离婚需谨慎”什么是“国五条”？国五条是指在2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。主要内容：——完善稳定房价工作责任制——坚决抑制投机投资性购房——增加普通商品住房及用地供应——加快保障性安居工程规划建设——加强市场监管和预期管理坚决抑制投机投资性购房继续严格执行商品住房限购措施继续严格实施差别化住房信贷政策充分发挥税收政策的调节作用税务

2、、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。房价的决定：供求曲线的交点5PQD1S1P1均衡价格Q1均衡数量影响房价因素：需求方面6收入水平城镇化进程政策：——限购政策——信贷政策——税收政策预期：——价格预期——通胀预期——政策预期PQD1S1P1Q1D2P2Q2影响房价因素：供给方面成本：——建材成本——人工成本政策：——土地政策——信贷政策预

3、期：——价格预期——政策预期PQD1S1P1Q1S2P2Q2分析均衡变动的三个步骤1.该事件使哪条曲线发生移动，供给曲线还是需求曲线？2.曲线移动的方向，向左还是向右？3.这种移动如何改变均衡价格和均衡数量？第1步：需求曲线移动因为购房人数影响商品房的需求第2步：需求曲线向左移动因为需求减少，特别是“炒房团”的需求例1：严格执行商品住房限购措施PQD1S1P1Q1D2P2Q2第3步：均衡点沿着供给曲线向左下方移动，均衡价格下降，均衡数量减少第一步：供给曲线移动因为这会影响房地产开发成本第二步：供给曲线向右移动因为这会使成本降低，从

4、而在任何一个给定价格下生产都更有利可图例2：增加住房用地供应总量PQD1S1P1Q1S2P2Q2第三步：均衡点沿着需求曲线向右下方移动，均衡价格下降，均衡数量增加20%个税对二手房市场的影响S1PQD1P1Q1S2税收增加了卖者的成本，从而引起供给曲线左移卖者只有在市场价格上升到P2时才愿意出售Q1，因为只有如此才能弥补成本的增加P2税收20%个税对二手房市场的影响S1PQD1P1Q1S2Q2PBPS税收新的均衡：数量为Q2买者支付PB卖者得到PS两者之差=税收思考题：20%个税对新建商品房的价格会产生什么样的影响？(提示：区分刚

5、性需求和投机投资需求来分析)