《资产评估第二讲》ppt课件

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1、资产评估学（第二讲）资产评估基本方法资产评估方法资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。资产评估过程结构图评估环境—社会—经济—技术—法律形成问题评价指标综合分析选择实施意见1234567目的与动机1资料收集2鉴定与评价3假设前提4定量估算5结果分析6提出结论7活动过程思维过程资产评估的基本方法成本法市场法收益法成本法以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产

2、的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。评估方法资产评估值＝被评估资产重置成本被评估资产重置成本(1)—资产实体性贬值(2)资产功能性贬值(3)资产经济性贬值(4)＝×成新率或基本前提1、被评估资产处于继续使用状态2、应当具备可利用的历史成本资料3、被评估资产必须是可以再生的或可以复制的成本法:常见的评估方法1.重置成本评估方法重置核算法物价指数法功能价值法统计分析法功能成本线性函数法功能成本指数法2.各种贬值评估方法实体性贬值功能性贬值经济性贬值观察法使用年

3、限法修复费用法复原重置成本更新重置成本重置成本的概念重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等

4、方面的差异。随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此，复原重置成本往往会高于更新重置成本。如何理解重置例：有一台3年做的桌子，假如原来使用10个人工，消耗了0.5立方米的木材、1公斤钉子、0.5公斤的漆。如果从历史成本来讲，用的是三年前的消耗和价格；而现在用复原重置成本，则原来的消耗不变，价格按现在的价格算。（原消耗、现价格）由于技术进步采用了新的机械，现在做这个桌子用8人工，0.4立

5、方米的木材，1公斤钉子、0.3公斤的漆，还用现在的价格，即消耗用新消耗，价格也用现在的价格。从而计算出更新重置成本。（新消耗、现价格）说明1)在理论上，如果能同时得到复原重置成本和更新重置资本，就选择更新重置成本计算。2)如果找不到更新重置成本，也可用复原重置成本计算成本。重置成本的估算方法1—重置成本法重置成本＝直接成本＋间接成本建造成本构成：材料成本人工成本制造费用资金成本合理利润取得成本构成：购买价格安装调试费运杂费人工费间接成本构成：取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用例1：待估资产为

6、一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，安装成本中含原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。[参考答案]:评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+2000

7、0=205000（元）教学案例1教学案例2例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，安装费用中间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？参考答案（1）计算直接成本购买价=8×（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.

8、6×（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经