【写字楼】西安2019Q1写字楼市场概览-高力国际

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1、高力季报写字楼

2、西安

3、2019年第1季度

4、2019年4月30日林子凯分析师

5、研究

6、华西区+862886586288净吸纳量创近两年新低高新竞争将加剧kai.lin@colliers.com总结&建议2019年第1季度2019年2019-2023年均>在目前宏观经济环境下，租户对租赁成本更为关注，甲级写字楼对中小企业的吸引2019年第一季度西安甲级写字楼力下降，我们预计2019年全市需求较市场需求回落，平均账面租金维持需求2018年下滑，年净吸纳量约为21.3万平方29,000平方米212,700平方米286,800平方米稳定，新增供

7、应带动空置率上升。米。>2019年，全市新增供应预计接近60万平方米，且76.2%的新>若不考虑项目延期入市因素，2019年全增面积位于高新子市场，将进年尚有6个新项目供应，合计供应量约一步加剧高新区内部竞争。而49.6万平方米，涉及子市场为：高新区、供应城北子市场凭借较高的区域通城北以及曲江新区。100,000平方米595,700平方米328,500平方米达性及较低的租金优势，对于租户的吸引力不断提升。>我们观察到，城南子市场的优年均增长率质经营性租户上涨明显。对该环比/1季度末同比/2019年末2019–23/2023末类租户而

8、言，入驻零售商业项目将承担较高租金，因此入驻>受少数租赁进度良好的项目上调租金影响，0.1%-0.9%1.5%写字楼成为了其性价比更高的全市平均租金环比微涨0.1%。本年度较大选择。的新增供应量会加剧竞争，因此我们预计>对于高新子市场的业主来说，租金*2019年租金将同比下降约0.9%。人民币105.0人民币104.0人民币110.4在租金调整、交付状态、楼宇配套、物业服务等方面做出改>我们预计2019年各季度均有新项目入市，变以提升其竞争力；对租户而且总体量较大，导致空置率持续攀升。此2.5百分点9.4百分点-4.9百分点言，今年

9、选择进入高新子市场后2020-2023年间，随着新供应量趋缓及或拥有更强的议价能力。空置率需求回升，市场存量将得到消化。34.5%41.4%21.8%数据来源：高力国际研究部租金：平均账面租金（元每平方米每月）高力季报写字楼

10、西安

11、2019年第1季度

12、2019年4月30日西安甲级写字楼新增供应、净吸纳量（‘000平方米）&空置率租赁市场及租金表现174新增供应净吸纳量151130一个新项目交付100100842019年第一季度，一个甲级写字楼新项目交付入市，体量7470616663约10万平方米：51505729•位于高新区的天安人

13、寿中心（绿地中心B座）0截至本季度末，西安甲级写字楼市场总存量共计约155.3万平方米，环比上升6.9%。2Q173Q174Q171Q182Q183Q184Q181Q19净吸纳量下行至近两年低谷49.0%46.0%37.6%33.2%35.8%31.1%32.0%34.5%租赁成本仍是企业租赁选择的首要考量因素，甲级写字楼较高的租金门槛降低了其对大量中小企业的吸引力，同时第一数据来源：高力国际研究部季度写字楼租赁活动受春节长假影响。至季末，全市净吸纳量约2.9万平方米，环比下降48.6%，为近两年最低水平。分区域来看，高新子市场录得

14、最大净吸纳量约1.7万平方米。2019年第1季度主要租赁交易其中1万平方米净吸纳量来自本季度新供应项目。城北子市项目租户行业面积(m2)场净吸纳量位居第二，约1.1万平方米。空置率上升：源自弱需、新增赛高广场企业总部大厦康师傅控股零售商贸1474本季度西安甲级写字楼市场需求低迷，且一个新项目交付入市，共同推动空置率环比上升2.5个百分点至34.5%。汇诚国际聪明核桃教育科技消费服务1440分区域来看，因高新子市场一新项目交付入市，带动空置率上升5个百分点至36.6%；城北子市场录得最大空置率下降，蓝海风中心中国二冶陕西分公司房地产&

15、建筑9754.5%的办公面积被消化，空置率为34.3%。迈科中心西安卓悦电子科技零售商贸505蓝海风中心上海建工装饰房地产&建筑407数据来源：高力国际研究部2高力季报写字楼

16、西安

17、2019年第1季度

18、2019年4月30日租金保持平稳西安甲级写字楼租金（人民币每平方米每月）平均账面租金同比增长率4%由于高新及城北子市场中少数项目的租赁情况高于预期，因此业主对租金进行调涨，这也导致本季度平均账面租金环比微涨0.1%至105.0元每3%平方米每月。其中，在不考虑新供应项目租金因素下，高新子市场租金2%环比上涨约0.4%至102.4元每平

19、方米每月；城北子市场平均账面租金环比上升约0.4%至97.4元每平方米每月。1%106.1106.2104.9105.0103.60%104.0-1%城南商圈商业经营性企业的租赁需求上升103.0103.6-2%城南子市场的优质经营性