【高力国际】天津写字楼市场分析

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1、天津亿城地产有限公司肆、写字楼市场分析一、天津写字楼市场概况天津写字楼市场起步较早，九十年代初曾经有过一段辉煌时期，但在亚洲金融危机后陷入低谷，经过几年调整之后，天津的写字楼市场已经日趋成熟，尤其是近几年，保险、金融、IT等行业对写字楼的需求在迅速增加，第三产业对写字楼的需求也呈现出增长的趋势，如房地产公司、信息咨询公司等也在逐渐进驻高档写字楼。目前，天津写字楼主要分布在“一区四线”上，“一区”即小白楼地区；“四线”即南京路沿线、友谊路沿线、中山路沿线、十一经路沿线；其他商业繁华地区也有零星分布。以下我们将分别通过分析天津甲级、乙级写字楼的市场，来解析天津写字楼目前的市场形

2、势和未来趋势，并通过研究区域的写字楼市场来分析本案在写字楼上的市场前景和空间。二、天津甲级写字楼市场分析目前天津写字楼市场中虽然中高档写字楼数量较多，但真正的甲级写字楼相对较少。随着高档写字楼市场竞争的日趋激烈，写字楼本身也越来越注重自身的品质及竞争力。除了智能化程度、装修设备外，写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等都是影响写字楼品质的因素。按照惯例，甲级写字楼的标准是交通便利，位于城市的CBD；平均每200平方米至少一个停车位；楼层吊顶后净高2.6米以上；平均每5层有一部电梯服务，等待时间不超过30秒；最少具备50-60瓦/平方米电力供应，并配备足够的后备电力供应设施；

3、平均每20平方米建筑面积有一条电话线，提供或支持DDN、ISDN线路；提供四管式空调系统和24小时空调供应，拥有声名卓著且具备相当经验的物业管理公司，银行、商务中心等配套设施齐备等条件。天津大多数甲级写字楼都集中在小白楼和南京路沿线地区。这个区域凭借其深厚的历史背景、完善的配套设施和便捷的交通已经成为天津市甲级写字楼分布最密集的区域。小白楼商业区地处和平、河西、河东三个区的临界点，东临海河，南迄开封道，西至大沽路，北到彰德道。1990年起政府对小白楼地区进行改造，兴建了华信商厦、和平商业大厦、凯旋门大厦、滨江购物中心、滨江国际大酒店等新型商业城，成为高档商品的购物中心及休闲

4、办公于一体的综合性区域。目前，该地区是天津市高档写字楼最集中的地区，为天津17天津亿城地产有限公司CBD核心商务区。图十九：天津甲级写字楼分布情况1．市场供给分析天津市场目前共有18座甲级写字楼，其中绝大部分都分布在和平、河西两区，和平区共有甲级写字楼5座，河西区共有甲级写字楼9座，从面积上分析，和平区的甲级写字楼存量为11.8万平方米，河西区则达到了27.3万平方米，两区共包括了14座甲级写字楼，合计占到甲级写字楼市场总存量的82.4%，主要分布在小白楼及其周边地区。18天津亿城地产有限公司图二十：天津各区甲级写字楼数量及比例11%6%河西区6%和平区河东区49%河北区2

5、8%南开区形成天津市甲级写字楼的分布集中的原因主要是两个方面的原因，首先是经济原因，和平区和河西区经济上一直以来都是天津市的经济和商贸中心。其次，自1990年，天津市第一座甲级写字楼国际大厦出现在了南京路上，直到今天，国际大厦依然是天津市租金最高，出租率高居不下的甲级写字楼之一，其领航作用，使其周围的南京路段成为天津市甲级写字楼最为密集的区域。这也从另外一方面说明写字楼的聚积效应对写字楼用户有很强的吸引力，有影响的写字楼能带动周围相同业态的发展，并且促进本地区的经济发展。目前天津甲级写字楼，如国际大厦、津汇广场等租金水平均保持在4元—8元/平方米/天，目标客户较为明确，多为

6、国际品牌企业的驻津机构、地产开发商、会计师事务所等，如戴德梁行、光大永明、德勤等公司，数量不多。表三、小白楼地区主要甲级写字楼项目19天津亿城地产有限公司租售报价建筑面积项目名称位置物业功能租价（元/平米/（m2）售价（元/m2）天）（含物业费）和平区南京路20酒店、公寓、写金皇大厦100,0003.610800起号字间河西区建设路酒店，商场，公国际大厦65,0008.3-105号寓，写字间河西区解放路泰达大厦写字间60,0002.7-256号文华国际商河西区大沽南路商场、写字间56,0002.25800起务中心与苏州道交口河西区马场道59平安大厦写字间91,6866.69

7、100起号和平区南京路津汇广场商场、写字间40,0005.5-189号和平区南京路底商，公寓，写世贸广场28,5003.07000129号字间，酒店2．市场需求分析尽管天津市写字楼租售价格差异很大，但出租情况却十分良好，甲级写字楼平均租售率都在80%至90%之间，分区的租售情况则参差不齐，和平区的平均租售率仅为85%，河西区的约为89%，比和平区高4个百分点，其他三区的租售情况普遍不如和平、河西这两个写字楼较为集中的区域。由于跨国公司多将驻内地总部设于北京或上海，天津甲级写字楼中的大型跨国公司主要以驻津办事处或分公