房地产市场决策程序

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1、城市发展与房地产战略中心Citydevelopmentandrealestatestrategycenter房地产市场决策程序房地产市场决策程序客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析客户初选定位项目成本分析项目产品配比分析市场分析项目土地属性分析目标客户定位项目产品建议负责部门：营销部完成时间：项目立项会之前一、城市概况二、城市经济研究结论三、城市房地产市场研究（包括商业）（一）近几年城市房地产市场分析：1、城市土地市场交易情况2、房地产投资额、商品房竣工面积及空置面积3、预售面积与销售面积4、商品房销售均价5、二手房市场6、客户细分房地产市场决策程序客户对土地属性需

2、求分析竞品客户及产品分析客户初选定位项目成本分析项目产品配比分析市场分析项目土地属性分析目标客户定位项目产品建议负责部门：营销部完成时间：项目立项会之前三、城市房地产市场研究（包括商业）（二）城市房地产市场现状分析：1、当年城市土地市场交易情况2、每月商品房供应量与销售量3、当年开盘项目销售情况4、当年户型、面积区间分布及比例5、商品房销售均价6、二手房市场7、客户细分房地产市场决策程序客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析客户初选定位项目成本分析项目产品配比分析市场分析项目土地属性分析目标客户定位项目产品建议负责部门：营销部完成时间：项目立项会之前三、城市房地产市场

3、研究（包括商业）（三）城市房地产市场未来两年走势预测：1、商品房供应量与需求量预测2、商品房销售均价走势预测依据：全国大环境、城市居住环境、人口结构、供求关系、开发成本、目前商品房成交均价的走势、消费者预期等方面3、户型、面积区间分布及比例预测4、客户细分变化情况预测房地产市场决策程序客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析客户初选定位项目成本分析项目产品配比分析市场分析项目土地属性分析目标客户定位项目产品建议负责部门：营销部完成时间：项目立项会之前四、片区房地产市场研究（包括商业）1、片区概况2、商品房竣工面积、空置面积3、商品房预售面积与销售面积4、商品房销售均价5

4、、二手房市场6、客户细分7、片区典型项目分析：⑴产品规划：社区规模、容积率、建筑形态、园林规划、社区配套等⑵户型及配比⑶销售价格及销售情况房地产市场决策程序客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析客户初选定位项目成本分析项目产品配比分析市场分析项目土地属性分析目标客户定位项目产品建议负责部门：营销部完成时间：项目立项会之前五、项目竞争环境分析（包括商业）1、未来两年全市竞争态势2、未来两年主要竞争片区3、未来两年项目所在片区竞争态势⑴供应量⑵产品规划⑶竞争项目分布及特点房地产市场决策程序客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析客户初选定位项目成本分析项目产品配比分析市场

5、分析项目土地属性分析目标客户定位项目产品建议负责部门：营销部完成时间：项目立项会之前六、城市/片区客户细分结论如果各公司已经完成了客户细分工作，此部分工作也基本完成。如果尚未完成客户细分工作，则需要市场研究人员根据项目所在区域完成城市局部的客户细分工作，客户细分的类别应根据各城市的市场情况灵活制定，不需完全依照上表所示。当项目所在城市的各区域市场有较大的差异性时，尤其当项目位于一个城市中较为封闭的区域市场（如卫星城镇）时，需要特别注意客户细分的相应变化。客户类型客户细类份额家庭年收入主要家庭结构特征描述社会新锐青年之家青年持家望子成龙小太阳后小太阳三代孩子健康养老老人1

6、、2、3代富贵之家富贵之家1富贵之家2经济务实客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析客户初选定位项目成本分析项目产品配比分析市场分析项目土地属性分析目标客户定位项目产品建议房地产市场决策程序负责部门：项目发展部、营销部完成时间：项目立项会之前一、项目概况二、项目区位三、地块现状四、周边资源状况环境、交通、配套、污染等。客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析客户初选定位项目成本分析项目产品配比分析市场分析项目土地属性分析目标客户定位项目产品建议房地产市场决策程序负责部门：项目发展部、营销部完成时间：项目立项会之前配套设施土地属性因子评级文脉属性教育配套娱乐休闲配套医疗

7、配套交通条件公共交通便利性私家车交通便利性交通拥堵交通噪音环境景观条件可视景观距离景观区距离空气质量城市角色产业发展趋势历史接受度土地属性中有部分因子是项目能够自我改善的（如教育配套、交通便利性等），并进而改变项目的客户细分结论，需根据项目实际情况灵活处理。五、宗地土地属性评级客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析客户初选定位项目成本分析项目产品配比分析市场分析项目土地属性分析目标客户定位项目产品建议房地产市场决策程序负责部门：营销部完成时间：项目立项会之前客户群客户细类配套设施交通条件环境景观条件城市角色文脉属性教育配套娱乐休闲配套医