我国房地产信托投资基金现状及发展趋势

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1、【本文刊载于《金融与经济》2008年第4期,第38-40页；人大复印资料《证券与投资》2008.8期全文转载】我国房地产信托投资基金现状及发展趋势颜永廷*颜永廷（1965.12—），男，江苏涟水人，江苏财经职业技术学院副教授，管理学硕士、中国注册会计师、注册资产评估师。研究方向：会(审)计、金融证券。（江苏财经职业技术学院江苏淮安223003）[摘要]房地产投资信托基金(REITs)是兼跨房地产市场和资本市场的金融衍生工具，在中国已越来越受到人们的关注。文章介绍了REITs的概念、类型和主要特点，并从目前国内的投资环境、房地产业基本现状出发，参考国外REITs的经验，对我国发展REITs

2、提出相关建议。[关键词]房地产投资信托基金信托投资基金一、房地产投资信托基金的定义与类型（一）定义房地产投资信托基金REITs(RealEstateInvestmentTrusts)，是指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票，受托投资者资金，然后进行房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托、聘请专业机构和人员实施具体经营管理的一种资金信托投资方式，一般以股份公司或封闭式契约型信托的形式出现。REITs起源于美国，1965年首只REITs在纽约证券交易所上市交易。经过近40多年的发展，REITs在美国已经有了相当的规模。目前大约有300

3、个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，其中近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。（二）类型REITs一共有三种主要形式，分别为权益型(EquityREITs)、抵押型(MortgageREITs)和混合型(HybridREITs)三类。权益性REITs通过直接拥有或合营公司拥有来控制房地产产权及其资产，获取经营收入，其收入主要来源于租金收入以及房屋销售带来的利润。抵押型REITs主要从事房地产抵押款和购买抵押证券业务，本身不直接拥有房地产，而是将募集到的资金通过抵押贷款方式借贷给房地产开发商，从而获得房产抵押款的债权。混合型REITs业务既包括房地产抵押贷款，也包括

4、房地产物业的直接经营。二、REITs的特点以及对我国房地产市场的作用（一）REITs的特点1.REITs是标准化可流通的金融产品。REITs一般从上市或非上市公司收购房地产资产包（主要是商业地产、工业地产、写字楼等），且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通。而目前国内的房地产信托计划是受200份合同限制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益则视信托计划的方案设置而定，目前尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通。2.股利支付比例高。由于REITs必须要把90%的应税收入作为股利分配，因此

5、，REITs的股东能够获得稳定的即期收入。从历史上来看，REITs的收益率比其他股票综合指数的回报率相对要高一些。REITs的收入以相对稳定的租金收入为主。由于股利源自REITs所持有房地产的定期租金收入，因此REITs的股利较为稳定，波动性小。相对固定收益证券而言，REITs股票具有抗通货膨胀的保值功能。REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者。美国要求把所得利润的95%分配给投资者，而新加坡要求把所得利润的90%分配给投资者。国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，目前一般在3%至10%。在税制优惠上，如信托收益分配给受益人的，4REITs免交公司

6、所得税和资本利得税，分红后利润由受益人按适用税率交纳所得税。而国内的房地产信托计划目前没有相关的税制安排。3.股本金低、税负轻、投资回报高。与一般的公司股票相比，REITs具有股本金低、持股灵活、免税优惠以及投资回报率高的特点。REITs发起时向社会公开募集，每股通常只需花费10至25美元，对持股数量有所限制，个人投资者持有的股份通常不得超过15%，有利于保护中小投资者的利益。此外，在美国REITs不属于应税财产，免征公司税，通常做法是将每年盈利的绝大部分以现金股利方式分配给投资者，再由投资者个人缴纳所得税，避免了双重征税，保证了税后净收益。另据AllenCymrot(1997)的研究，

7、1996年美国REITs市场的平均回报率达7.35%，而同期道琼斯基础设施投资指数回报为6.03%，标准普尔500指数、道琼斯工业指数、道琼斯交通指数的回报分别仅为2.20%、2.11%和1.08%。REITs的回报要大大高于一般公司股票及基础设施类股票的收益。与单个的房地产类股票相比，REITs作为一种基金，具有风险分散化和管理专业化的优势。通过对不同地区和不同类型的房地产项目及业务的组合，REITs在保持一定收益水平的同时，有效