我国房地产信托投资基金发展模式探析

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1、维普资讯http://www.cqvip.com一是我国REITs主体法缺位，无法形成完整意义上的REITs基金。发展基金型REITs目前仍然面临着诸多法律上的障碍。我国房地产信托投资基金因为REITs基金本质上属于产业投资基金，而我国目前没有专门针对产业投资基金的立法，和REITs最为密切相关的是《基金法》和《信托法》，而《信托法》的下位法发展模式探析《中华人民共和国证券投资基金法)地基本是出于这样的原因将我国的证券投资基金限定在契约型的信托范围内。从实践来看，■余凯(福建工程学院福州350108)我国目前基金主要集中在证券业，且只存◆中图分类号：F293．30文献标识码：A在契

2、约型基金，尚无公司型基金，所以公司型REITs实践条件不成熟。选举董事会，再由董事会选聘基金管理公二是我国REITs配套法不健全，立法内容摘要：本文从研究我国房地产信司，由基金管理公司负责管理基金业务。因工作任重而道远。在我国，目前的财产管托投资基金(REITs)发展模式入手，此公司型REITs的投资者的权力要比契约理主要采取委托代理或信托的方式管理，指出我国当前应首先发展契约型、封型REITs投资者的权利大得多，REITs投资而在美国房地产基金主要采取合伙制度。闭型、公募型的REITs，并提出了为REITs发展创造良好外部环境的具体人可以通过基金持有人大会对基金运作的关于基金财产

3、的融资借贷，因为我国基金对策和建议。重大事项行使发言权和表决权。因而公司信托财产法律地位未明，因此借贷管理也关键词：房地产信托投资基金REITs型REITs从治理结构上更有利于保障基金无法可依。在法定财产信托登记管理程序房地产信房地产持有人的权益。该形式是美国普遍的基金上，美国采取公告生效原则，而我国目前形式。但是公司型REITs的出现，又会导致的法规规定采取登记过户转让生效的原则。lI组织形式角度对REITs的基金的控制权和所有权相分离，同时基金特别是在税收上，美国房地产投资信托基／＼入发展类型做出选择单位持有人(股东)和基金管理人等基金服金过程中的税收只要合乎美国税法则管理(一

4、)公司型REITs和契约型REITs务提供者利益往往不一致，从而导致基金人无需缴纳各种税收，投资者只在最后获公司型REITs和契约型REITs的最大在运作过程中出现多个利益主体，产生多取信托利益后纳税，而我国除证券投资基区别在于两者成立的法律依据不一样。契重代理问题。由此必须建立一个独立、有金税收明确外，其它信托财产税收制度仍约型基金是指依据信托契约，通过发行受效、按照投资者最佳利益行事的类似股份在讨论中。由于公司型REITs是独立法人，益凭证而组建的投资基金，它的法律基础有限公司的董事会在内的治理结构。因此如果采用公司型REITs还会面临双重是国家的信托法。这类基金一般由基金管由

5、于美国的REITs在各国和地区中是纳税的问题。理公司、基金托管人及投资者三方当事人最多的，而美国主要采用公司型的信托基三是我国上市公司的内部治理水平还订立信托契约而成立。契约型基金表现为金方式，因此国外REITs大都是公司型的。不适合发展公司型REITs。由于我国目前基金的持有人(投资者)不是基金管理公司从REITs的发展趋势来说，许多国家由于市场经济发展还欠完善，公司治理水平根的股东。而基金管理公司的股东可以在公原来的基金制度采用的是契约型为主的组本无法和西方发达国家相提并论，由于信司设立的时候以相对较少的资金投入，形织结构，在这些国家和地区为REITs立法息的不对称使得经理人经

6、常会做出逆向选成基金管理公司的股东对公司的经营管理时确定了契约型为主的组织结构，但是出择，即选择为自己的利益而不是为股东创有决策权、而基金的投资者对基金管理公于对REITs性质和特点的认识不断深化，造利益最大化的投资方式进行投资运作，司的决策没有“说话权”的局面。由于内在原来在基金制度中单纯采用契约型结构的从而使股东的权益遭受损失。因此，如果利益的不一致，当出现利益冲突时，基金日本、新加坡和韩国等国家都在REITs的进行大规模公众股东投资人形成公司管理公司的董事会将面临着是维护基金管专项立法中明确组织结构可以采用公司或REITs，委托代理风险和逆向选择风险会过理公司利益，还是保护基

7、金与基金持有人契约形式，如韩国明确了REITs只能采用大。这使得公司型REITs的优势大打折扣。利益的艰难选择，无法实现独立、有效的公司制结构。纵观所有已经和正在筹划发展REITs基本目标。(二)我国发展REITs比较适合从契约的国家和地区，无不将立法作为发展公司型基金是依公司法》的要求成型导入REITs的首要先决条件。因此，我国为了尽立，具有法人资格，它通过发行股票筹集笔者认为，公司型或契约型REITs从快推出REITS，可以选择从发展契约型资金，投资者通过购买股票