我国房地产信托投资基金发展趋势.doc

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1、我国房地产信托投资基金发展趋势我国房地产信托投资基金发展趋势來源：信托产品xintuocp一、房地产投资信托基金的定义与类型（一）定义房地产投资信托基金REITs（RealEstateInvestmentTrusts）,是指信托公口］通过制订信托投资计划，与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票，受托投资者资金，然后进行房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托、聘请专业机构和人员实施具体经营管理的种资金信托投资方式，•般以股份公司或封闭式契约型信托的形式出现。REITs起源于美国，1965年首只REIT

2、s在纽约证券交易所上市交易。经过近40多年的发展，REITs在美国Li经令了相当的规模。日前人约有300个REITs在运作之屮，管理的资产总值超过3000亿美元，其小近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。（二）类型REITs-共有三种主要形式，分别为权益型（EquityREITs）、抵押型（MortgageREITs）和混合型（HybridREITs）三类。权益性REITs通过直接拥佇或合营公司拥冇來控制房地产产权及其资产，获取经营收入，其收入主要來源于租金收入以及房屋销伟带來的利润。抵押型REITs主要从事房地产抵押款

3、和购买抵押证券业务，本身不直接拥有房地产，而是将募集到的资金通过抵押贷款方式借贷给房地产开发商，从而获得房产抵押款的债权。混合型REITs业务既包括房地产抵押贷款，也包括房地产物业的直接经营。二、PEITs的特点以及对我国房地产市场的作用（一）REITs的特点1.REITs是标准化可流通的金融产品REITs-般从上市或非上市公司收购房地产资产包（主要是商业地产、工业地产、写字楼等），且严格限制资产出售，较人部分收益來源于房地产租金收入、房地产抵押利息或來自出伟房地产的收益，能够在证券交易所上市流通。而日前国内的房地产信托计

4、划是受200份合同限制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益则视信托计划的方案设置而定，日前说无二级市场，不能在证券交易所上市流通。2.股利支付比例高由于REITs必须要把90%的应税收入作为股利分配，因此，REITs的股东能够获得稳定的即期收入。从丿力史上來看，REITs的收益率比其他股票综合指数的冋报率相对要高一些。REITs的收入以相对稳定的租金收入为主。由于股利源自REITs所持有房地产的定期租金收入，因此REITs的股利较为稳定，波动性小。相对固定收益证券而言，REITs股票具有抗通货膨

5、胀的保值功能。REITs对投资者的冋报需要把收入的人部分分配给投资者。美国要求把所得利润的95%分配给投资者，而新加坡要求把所得利润的90%分配给投资者。国内的房地产信托计划对投资者的冋报为信托计划方案川的协议冋报，日前一•般在3%-10%。在税制优惠上，如信托收益分配给受益人的，REITs免交公司所得税和资木利得税，分红后利润由受益人按适用税率交纳所得税。而国内的房地产信托计划H前没有相关的税制安排。：3.股本金低、税负轻、投资冋报高与一般的公司股票相比，REITs具有股木金低、持股灵活、免税优惠以及投资冋报率高的特点。

6、REITs发起时向社会公开募集，每股通常只需花费10-25美元，对持股数量有所限制，个人投资者持有的股份通常不得超过15%,有利于保护屮小投资者的利益。此外，在美国REITs不属于应税财产，免征公司税，通常做法是将每年盈利的绝人部分以现金股利方式分配给投资者，再由投资者个人缴纳所得税，避免了双重征税，保证了税后净收益。另据AllenCymrot（1997）的研究,1996年美国REITs市场的平均回报率达7.35%,而同期道琼斯基础设施投资指数冋报为6.03%,标准普尔500指数、道琼斯工业指数、道琼斯交通指数的冋报分别仅

7、为2.20%、2.11%和1.08%。REITs的冋报要人人高于一般公司股票及基础设施类股票的收益。与单个的房地产类股票相比，REITs作为一种基金，具有风险分散化和管理专业化的优势。通过对不同地区和不同类型的房地产项日及业务的组合，REITs在保持一定收益水平的同吋，有效降低投资风险。此外，REITs通常聘请房地产专业人士进行投资及经营管理，制定最佳策略，有效保障了基金的获益能力。（二）REITs对我国房地产市场的作川1.为房地产市场提供长期间、低成木的资金來源。房地产投资冋收期长，市场行情周期也长（5〜7年），因此长期

8、性融资策略更合适房地产业。而日前屮国房地产企业主要融资渠道仍是银行，上市发行股票门槛高，不是任何公司都能问津的。而信托产品屮虽然有相当一部分是投资房地产的，2007年10月份发行的8个房地产信托计划真正用于房地产项Id的只有2个，而且这些产品都是以短期融资为

9、=

10、的，期限一般为1〜3年，提供明确的预期收