物业产品与品牌策略

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1、第八章物业产品与品牌策略教学目标【能力目标】1能够根据物业产品策划的原理制定具体项目的产品策略1【知识目标】理解物业产品的整体概念和具体特征掌握物业产品包装的内容23明确物业的品牌策略2010年1月，历时5年、耗资15亿美元的全球最高大楼迪拜塔建成。这座160层的摩天大楼高达828米，可容纳1.2万人，内设57部世界最快的电梯。2004年建成的台北101大厦,共101层,高509米,吉隆坡双子塔,高452米,88层,1998年完工,也是世界上最高的双子塔.（世界最高建筑前十名中,有六个位于中国和中国香港）世界最深的建筑是位于南

2、非的约翰内斯堡以西的矿井,“西部深井黄金矿区”,其中2号,3号井深度超过三千五百米,是人类建筑所能到达的最深处迪拜塔迪拜塔共有160层，内设有住宅、办公室和豪华酒店。人们可到122楼的餐厅，边欣赏海拔440米的壮丽景色，边享受世界各地美食。123层的高层大堂设有健身室和室内泳池，没有恐高症的人还可以挑战露天泳池。塔旁的迪拜喷泉以275米的破纪录水柱吸引世人目光。世界最高的迪拜塔除了高度挑战极限，并拥有世界最高、最快的“智能型”电梯，一分钟内就可达到第124层的世界最高室外观景台。台北101大厦吉隆坡双子塔现代高科技环保建筑第一

3、节　物业产品与物业服务一、物业产品整体概念产品的定义是这样的：“产品是指凡能提供给市场以吸引人们注意、获取、使用或消费，从而满足某种欲望或需要的一切东西。”其内涵包括物业实体及其质量、特色、类型、品牌，以及给消费者带来的附加利益等。可以是有形的物品，也可以是无形的服务。物业产品：是一种为用户提供居住、生产、娱乐、工作、学习等多种需要的物质实体与相应服务的结合体第一节　物业产品与物业服务一、物业产品整体概念潜在附加期望基础核心产品层次核心产品—清洁衣饰和其他物品有形产品—包括电机、内桶、控制单元、外壳……期望产品—顾客要求得

4、到的洗衣、甩干等基本功能说明书附加产品—保用时间、免费调整、运输、安装等等潜在产品—智能化控制装置、增加对水果、蔬菜的清洗功能以洗衣机为例说明产品的5个层次物业核心产品是消费者真正需要的东西。消费者购买物业，并不是为了占有或获得产品本身，而是为了获得能满足某种需要的效用和利益，充分满足消费者家庭感、安全感、成就感的心理需求。1．生活居住需要2．办公及生产经营需要3．投资获益的需要4．获取资本增值的需要5．保值的需要6．为后代积累财富的需要7．炫耀心理需要8．分散投资风险的需要（一）物业核心产品一、物业产品整体概念第一节

5、　物业产品与物业服务物业有形产品层次是核心产品层次的表现形式，它是物业开发企业向市场提供物业产品实体和劳务的外在表现，同时也是消费者识别产品的外在特征。物业基础产品指的是物业产品的结构、造型、户型、面积、地段等。（二）物业基础产品一、物业产品整体概念第一节　物业产品与物业服务物业期望产品，即购买者购买产品通常希望和默认的一组属性和条件。如：火车上的旅客不仅需要空间上的“运输”，还需要车厢内清新的空气、干净的座位等。物业产品的期望产品是通风性、可维修性、社区环境、风格、造型等。（三）物业期望产品一、物业产品整体概念第一节　物业产

6、品与物业服务住宅房地产户型设计1、功能划分（1）公共活动区（2）私人休息区（3）辅助区域物业延伸产品又称附加产品，是消费者在消费和购买物业产品时得到的各种附加服务和附加利益的总和。物业产品的附加产品应包括物业管理和物业服务、小区的绿化、人文环境、文化建设。（四）物业延伸产品（附加产品）一、物业产品整体概念产品性能价格比提高设备的配置水平关注绿色住宅特点第一节　物业产品与物业服务物业潜在产品，是指通过物业的购置而可能实现的投资价值。（五）物业潜在产品一、物业产品整体概念第一节　物业产品与物业服务（一）物业产品的类型二、物业产品类

7、型与构成1、根据物业的使用性质，可将其划分为居住物业、工业物业、商业物业和其他物业。2、按照物业的运营方式来分：物业产品可以分为收益性物业产品（如置业投资性公寓、出租性写字楼等）和非收益性物业产品（如各类自用住宅及自用写字楼等）3、根据所用建筑材料，可分为木结构、砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构等。4、按建筑物的层数，可将物业划分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。5、按施工方法的不同，可将物业划分为装配式建筑、现浇式建筑和装配整体式建筑。第一节　物业产品与物业服务低层建筑是指高度小于或等于10米的建筑，低层

8、居住建筑为一层至三层。多层建筑是指高度大于10米，小于24米的建筑，多层居住建筑为四层至六层（其高度大于10米，小于24米）。中高层建筑是指7层至9层的建筑高层建筑是指10层以上，小于100米。超高层建筑是指高度大于或等于100米的建筑。装配式楼盖、现浇楼盖和装配整体式楼盖1