房地产估价案例与分析精讲班

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1、、简答题:1、一、指错题：下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后空格处的不计分。每指明一处得3分，本题全对得40分。（史记：本例只说明市场法计算过程，其他方法暂略去）一、封面（略）二、目录（略）三、致委托估价方函（略）四、估价师声明（略）五、估价的假设和限制条件（略）六、××别墅房地产估价结果报告（一）委托估价方××市恒通房地产开发公司（二）受理估价方××市房地产估价事务所（三）估价对象概况1．土地情况A．土

2、地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。B．土地总面积7000㎡。C．用途：别墅及配套设施。D．33栋别墅，建筑总面积10378㎡。2．地上物情况该别墅项目的户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548㎡，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830㎡。建筑材料及设备（略）。（四）估价目的为恒通房地产开发公司对××别野项目按现状整体转让进行估价。（五）估价时点1998年4月

3、15日（六）估价方法1．采用的估价方法为：市场法、成本法2．分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。（七）估价结果别墅现有房地产价格＝2476．53＋3072．51＝5549．04（万元）（估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略）七、××别墅房地产估价技术报告（其他项目略）（六）估价测算过程1．土地估价：采用成本法与市场法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。A．利用成本法进行土地估价（略）计算结果为：3324元/㎡。B．利用市场

4、法进行土地估价比准价格＝（4262．5＋3380．42＋3648．98）÷3＝3763．97（元/㎡）用市场法算出土地单价为3763．97元/㎡土地单价＝（3324＋3763．97）÷2＝3543．99（元/㎡）C．土地估价综合结果土地总价：土地单价×土地总面积＝3543．99×7000㎡＝2480．79（万元）2．别墅建筑物估价计算结果为：3072．51（万元）3．别墅现有房地产价格为：5553．3（万元）八、附件、说明、其他资料（略）  你的答案： 标准答案：1．缺委托方法定代表人和住所2．缺

5、估价方法定代表人和住所及估价机构资格等级3．缺土地使用权归属情况说明、使用年限说明、建筑物权属状况说明、公共配套设施情况完备程度说明及估价对象区位状况介绍4．缺价值定义5．缺估价依据6．缺估价原则7．缺估价方法的定义和估价思路8．估价结果缺大写和单价9．可比实例A是协议方式出让土地，不宜选作可比实例10．在房地产状况调整中缺权益状况调整或不用调整的说明11．可比实例A不能用作可比实例，因其交易日期与估价时间已有近三年，相差时间过长12．在区域状况调整中，B与C的分子与分母颠倒13．在实物状况调整中

6、，B与C的修正系数不恰当，B的分母应是大于100的一个数，而C的分母应是小于100的一个数14．区位和实物调整系数权重取值无依据15．交易日期调整没说明理由.16．土地单价取平均值未说明理由17．技术报告中缺“估价结果确定”