房地产估价案例与分析精讲班第32讲课件讲义.doc

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1、房地产估价案例与分析精讲班第32讲课件讲义（环球职业教育在线）房地产估价案例与分析精讲班第32讲讲义A市B区创业路5号房地产拆迁补偿价格评估技术报告A市B区创业路5号房地产拆迁补偿价格评估技术报告一、个别因素分析估价对象位于A市B区创业路5号，四至为：东至红钢三街，南至创业路，西临空地，北临民宅。该处临近冶金大道，周边道路有工业二路、工业三路、创业路及武青三干道，交通比较便利，但道路状况、特别是排水状况较差。周边商业设施有B区商场、黄鹤大洲商场等；金融网点有建设银行、中信实业银行、工商银行分理处；医疗设施有A市第九医院、××第一职工医院

2、等；休闲娱乐设施有B区公园、和平公园等；教育配套设施有A市B区创业路小学、××十六中学等。《房屋拆迁许可证》证号为：×规拆迁许字（2006）第××号。具体拆迁范围为创业路5号。拆迁总建筑面积2995㎡，占地面积250l㎡。其中非住宅建筑面积1996㎡（至估价基准日，已经拆迁完毕），住宅建筑面积999㎡，本次评估范围为住宅部分，为1栋2层住宅楼（1楼部分住宅现状用途为商业门面），建筑面积999㎡。该房屋建成于20世纪50年代，整体外观比较陈旧，基础无不均匀沉降，墙体有少量细微裂纹，外墙空鼓、起沙、剥落严重，有渗水现象，预制屋板，红瓦坡屋顶

3、，局部渗漏，普通木门窗，油漆剥落，风化、腐朽，单跑楼梯，水泥踏板，局部破损，电线局部老化，上、下水管道锈蚀。房屋内部一般为水泥地面，少数铺300mm×300mm地板砖，磨损较大；内墙一般刷白，空鼓、起砂、剥落严重，少数1．2m油漆墙裙，局部剥落；楼板一般刷白，少数简单塑料扣板吊顶，卫生间为共用，一般铺300mm×300mm地板砖、瓷砖墙裙，少数水泥地面、普通内墙。二、区域因素分析1．区域概况估价对象位于A市B区，B区位于A市城区东北部，东南邻洪山区，西接武昌区，北濒长江，南倚东湖。全区国土面积47．93k㎡，辖10个街道办事处，217个

4、（家）居委会，现有人口41．89万人。2．区域交通状况B区道路交通由临江大道、和平大道、冶金大道三条干线连贯东西，工业大道、工业四路、建设八路、青王路、二十一号公路疏通南北，构成B区现有城区道路网骨架，对外连接其他城区，对内有机连接各片区。对外交通系统由武东铁路编组站，长途汽车客运站，××工业港及B区外贸码头区，长途客运码头以及沿江其他对外码头构成。3．基础设施状况B区供水由现有的5座水厂供应，总供水量45万t/d；排水系统分雨水排放和污水排放，雨水排放统一按A市总体规划实施，排水泵站能满足需要，污水排放由污水处理厂处理后直接排入江湖；

5、区域供电设备完善并与市政供电网连接，能满足企业用电需求；区内已开通22万门程控电话并开通国际互联网的电信大楼，同时提供国际互联网的宽带接入和国内外各类通讯业务。4．环境条件全区绿化覆盖率达34%，人均公共绿地面积5．4㎡，名列全市前列。B区环境质量属A市轻度污染区，主要污染物为二氧化硫、氮氧化物及少量硫化氢等。5．产业集聚状况B区是以冶金工业为主体，并由一定规模的机械、石化、造船、建材、建筑、能源等工业的新型工业区。区内有A市钢铁公司、一冶、B区造船厂等大型工业企业，产业集聚度高，形成了以重工业为主的企业群。三、市场背景分析（略）四、估

6、价方法选用估价人员根据《房地产估价规范》及《A市房屋拆迁评估操作技术规范（试行）》，通过分析委托人提供的各种资料、估价人员的实地查看情况及有关市场分析资料，根据估价对象的特点及估价目的，由于估价对象周边区域二手住宅交易市场较为活跃，交易实例容易搜集，故住宅房地产区位价格采用市场法评估；而A市房屋重置成本文件、资料比较齐备，故房屋重置价格采用成本法评估；而估价对象周边区域商业门面出租较多，租金资料容易调查和收集，故商业房地产区位价格采用收益法评估。五、估价测算过程（一）市场法评估拆迁房屋住宅区位价的测算过程1．搜集交易实例估价人员通过对估

7、价对象同一供求圈内类似房地产交易市场的调查和分析，搜集与估价对象相类似的房地产交易实例，通过比较和筛选，选取了五宗相邻地块住宅房地产一般交易实例作为可比实例，可比实例详细资料如表3—32所示。可比实例资料表3—322．交易情况修正因为所选可比实例均为正常交易情况下实例，所以交易情况不做修正，则可比实例A、B、C、D、E交易情况修正系数均为100/100。3．交易时间修正因为所选可比实例的交易单价均为近期市场交易价格，与估价时点较近，所以交易时间不做修正，则可比实例A、B、C、D、E交易时间修正系数均为100/100。4．区位价格的确定区

8、位价格的确定根据房地产的交易价格扣除房屋的价格，房屋价格的确定根据房屋的重置价格、楼层、成新率等综合确定，具体详见建筑物价格修正表3—33。建筑物价格修正表表3—33注：房屋重置价依据2004年A市物价局、