民法总则案例

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1、成都鑫恒泰置业有限公司与陈清华商品房预售合同纠纷上诉案________________________________________四川省成都市中级人民法院民事判决书(2011)成民终字第2435号上诉人（原审被告）:成都鑫恒泰置业有限公司。被上诉人（原审原告):陈清华。上诉人成都鑫恒泰置业有限公司(以下简称鑫恒泰公司)因与被上诉人陈清华商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都市成华区人民法院(2010)成华民初字第3009号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院审理查明，2006年

2、4月1日，陈清华与鑫恒泰公司就陈清华购买鑫恒泰公司开发的东篱居一期第2栋2单元9楼4号房屋一套签订了《商品房买卖合同》，合同价款为444498元。合同第八条约定，鑫恒泰公司应当于2007年6月30日向陈清华交付房屋；合同第十五条约定，鑫恒泰公司应当在房屋交付后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,陈清华不能在规定期限内取得房屋产权证书的，陈清华不退房，鑫恒泰公司按已付房价款的每日0.2%向原告支付违约金。2007年6月30日，鑫恒泰公司向陈清华交付了房屋，并收取相关办证所需费用；20

3、09年2月16日，鑫恒泰公司将办理权属登记需由被告提供的资料报成都市房地产管理局进行房屋所有权申请登记进行备案登记；2009年6月4日，陈清华取得房屋产权证。2010年8月17日，陈清华以鑫恒泰公司为被告向成都市成华区人民法院提起诉讼，其诉讼请求为：一、判令鑫恒泰公司向陈清华支付违约金36757元；二、诉讼费由鑫恒泰公司承担。本案《商品房买卖合同》第十条约定鑫恒泰公司“应当在房屋交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记处备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，买受人不退房，出卖人

4、则按已付房价款的每日0.2%向买受人支付违约金。”该条明确约定出卖人的义务为“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，即备案义务。鑫恒泰公司于2007年6月30日具备交房条件向原告交房，按照合同约定，鑫恒泰公司应于2008年3月14日前向房产管理机关备案登记，且系房屋所有权申请登记，而鑫恒泰公司于2009年2月16日将办理权属登记需由鑫恒泰公司提交的资料报成都市房产管理局房屋所有权申请登记，超过了180个工作日，违反了合同约定，其行为已构成违约。本案争议焦点为：陈清华主张权利是否超过诉讼时效、鑫恒泰公司逾期办理权属证书

5、的违约时间及陈清华违约金计算标准问题。关于陈清华主张的权利是否超过诉讼时效问题：鑫恒泰公司实际履行备案登记义务的行为已引起诉讼时效的中断，其诉讼时效应从鑫恒泰公司实际履行的次日起计算，即2009年2月17日。陈清华于2010年8月17日向法院起诉，并未超过法定的诉讼时效，应受法律保护；且陈清华在接收房屋时已委托鑫恒泰公司办理权属登记，办理权属登记所需资料均应由鑫恒泰公司向权属登记机关提交，由于鑫恒泰公司履行备案义务是向房产管理部门申请备案登记，并非向陈清华履行，因此陈清华不能立即知道鑫恒泰公司是否按合同约定的时间履行备案登记，故如按合

6、同约定时间，认定陈清华诉讼请求超过诉讼时效期间不合常理。关于鑫恒泰公司逾期办理权属证书的违约时间问题：在陈清华已委托鑫恒泰公司办理权属登记的前提下，鑫恒泰公司未在合同约定的时间(即在2008年3月15日前)履行备案义务，自2008年3月15日起至实际履行备案登记义务日止，其违约行为处于持续状态。关于违约金计算标准问题：本案中，鑫恒泰公司提出约定违约金，请求依法调整。陈清华未对其因鑫恒泰公司延期履行备案义务造成的损失向法院提供证据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金

7、过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，认定为陈清华按约定主张的违约金过高，应予调整。故陈清华请求支付违约金理由成立，但请求数额不当，对其合理部分予以支持，对违约数额结合本案情况酌情考虑。综上，原审法院判决如下：一、鑫恒泰公司应于判决生效之日起十日内向原告陈清华支付逾期办理房屋产权证备案登记违

8、约金9798元。二、驳回陈清华的其他诉讼请求。案件受理费由陈清华承担239元，鑫恒泰公司承担120元。宣判后，鑫恒泰公司不服，向本院提起上诉，上诉的主要理由是：一、根据合同约定，陈清华取得房屋所有权证书的为商品房交付使用