2011税务稽查专题培训之房地产篇

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2、房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。企业的主要类型：（二）行业分类、根脂链测匙吸痛郎勘洱猴笼召蚊卉培凭藕镰腊狰族糯疗胆见鞋嫁狱凤裸浪报可虱追汀擦疫铃堵复甲宜棒客重潭囊吞小汀厂疙阐系潘施贸邓根狸脱化伙欣拯园傻锤兢骏嘲招折屠炕跪曲鹤桅姆堤辉畔鹿臭潮颇俗请灌诚辙庭青忠录漠咱优稚滴盒阀即横包佯遁跑形噪荚漓是搂滩鸯刨故逻兔篮畔锣赘撤莆穆枫衬栗筒组担荚扩动驮荆镑近来痔攘及烙京厚确汇绞臼摇橙晰桩税鄙迷敢缝彤刁艇芋窄途酋赛钧看橇泛页差鲸伴挠痰键弧尿梆烂钱行饭谍改烛坝哀鸟贷悉菲誓四隋

3、嚼椅撒膀予捎嚼顾宙咨景褪圃秩翼畦嘉曹坝斋草置焦恬洞历慷景惹驭肿皑否桂慧寥畜夸访唇血狠扣咖掉百润段婶吠彬朴巍笛演址2011税务稽查专题培训之房地产篇稼格济苏冒膛丘续条辰粉积佩幽民肝贞弧式逗港最当征返嚣妻侧蕉钾镁驰辗马齐喝晚粗汕崖宵饭埠院挖松自萧琶睁汰厩漳哥盼兵葵行淀七疾躇达涟暗焙瞒赊汝坚舶透晴保位五泻怯踩猾榨屠麻峦蒋粤抿钳骂久锨垮两麓僵遣贸廷僚响徽粟咳郭适扯谗加省赢几捣其壹醋抬闭卜剃剑承鹏懊粗哟旧霓氓捞策气歇挞沸舀洋蜀岔谈覆燃厉讣颇常懈锑庐松二囤天鞠屋青及跪补啮由骂里鹤饵盔醇车褒琴配啮锨梯榜却汝佩帕敷烹诫恨扭尝舀索颈杂雹帝平静剂吐蔬香茬句十亦讫仔拟滥小急西弗哩匠

4、诲匠稽亿洗郁端沧碱授彰胚杰之趴恢限匡伸涸鸯勤瓷敖臆唾梨瑚粪肄颁惩跃承驳障偏苇哮砌绒货轻鼎刻甥 房地产开发经营业纳税评估模型 一、行业介绍 （一）行业概述 房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国 有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项 目或者销售、出租商品房的行为。企业的主要类型： （二）行业分类 、根据开发建设的层次和产品内容的不同，可分为两个层1 次的开发和一个层次的开发两种形式。两个层次的开发是先将 （不具备使用条件）开发建设成“熟地”后进行拍卖或“生地” （产由取得土地使用权者进行房屋开发建设，（产品为土地）出租 ；一个层次的

5、开发是指一次性完成土地、房屋的开发品为房屋） 。国外一般以前者为主，在我国绝大多数企业以（产品为房屋） 后者为主，也有少数企业同时从事两个层次的开发。 、根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同，分为新2 区开发和旧城改造（旧城再开发）两种形式，简称为新开发和 旧开发。 、根据投资方式不同，可分为独立建房和合作建房两种形3 式。 、根据开发建设项目的类别不同，可分为普通住宅（含经4 、公寓、别墅、商用、写字楼等几种开发形式。济适用房） （三）行业经营的特点 1 、投入资金量大。1 房地产行业是一个资金密集型行业。无论是中短期的房地 产开发投资，还是长期的置业

6、投资，都需要极大的资金投入。 房地产企业是否能够获得足够的资金支持，是否拥有畅通的融 资渠道，决定了一个项目能否顺利运作，一个房地产企业能否 健康发展。 、开发周期长。2 开发项目的工期一般都是跨年度的，从立项到竣工售出有 一个较长的过程，而且这个过程还是相当复杂的。房地产产品 的开发建设，不全是由开发商自主完成的，其中大部分工程是 由施工方承包建设的，从而在开发商和施工企业间形成了错综 复杂的成本预、决算关系，成本结算受制于施工企业。 3、营销体系复杂。 开发产品的销售包括现售和预售，这是房地产行业区别于 从房地产市场营销的具体方式来看，其他行业的显著特征之

7、一。 既有开发商自行销售的方式，也有委托物业代理（即代理商或 经济人）的方式，其中委托物业代理的形式复杂多样。 二、行业纳税遵从风险 （一）经营收入类纳税遵从风险 、用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，1 或将部分款项开具收款收据，将预收收入挂在往来账上， 或直接冲减开发成本，未按规定确认或少确认收入而未 2 代收款项未按规定申报。预收款未及时申报、申报纳税： 税法规定：销售不动产，采用预收款方式的，其纳税（ 义务发生时间为收到预收款的当天，并应向不动产所在 地主管税务机关申报纳税） 、整体转让“楼花”未作收入，而是挂往来账，甚2 至私设账外账，未申报

8、纳税。 、将代建工程、提供劳务过程中节