2012年仲量联行成都银泰中心酒店式公寓营销策略-房地产

《2012年仲量联行成都银泰中心酒店式公寓营销策略-房地产》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、银泰中心-酒店式公寓初步定位及户型建议报告（汇报版）为银泰而作2012年2月目录第一部分项目本体及问题解析第二部分酒店式公寓发展机会初探第三部分酒店式公寓初步定位及户型建议附件成都酒店式公寓研究报告2第一部分：项目本体及问题解析——项目本体分析——问题解析银泰中心——顶级城市综合体风向标，精神领袖型地标建筑北京银泰中心成都银泰中心项目地址北京CBD项目地址成都国际城南CBD顶级城市综合体，含甲级写字楼、柏悦酒店、酒店式顶级城市综合体，含国际甲级写字楼、世界最豪华最公寓（柏悦府和柏悦居）、顶级奢侈品商业等。物业类型物业类型著名五星酒店华尔道夫酒

2、店、顶级奢侈品商业、公寓CBD地标建筑，长安街制高点，传统文化元素彰显中国豪宅和酒店式公寓等。风，成就CBD精神领袖型地标建筑。用地面积31305㎡用地面积45200㎡总建面350000㎡总建面744175㎡成都银泰中心——国际城南顶级城市综合体，银泰顶级产品线项目，势必高端发力兑现高价值，成就精神领袖型地标建筑项目基础条件项目地址成都市天府大道和金融城绿化轴交汇处开发商银泰置地（集团）有限公司物业类型顶级城市综合体用地面积45200㎡总建筑面积744175㎡土地性质居住（兼容商业）用地，商业金融业用地容积率11.8绿地率15%总投资45亿预

3、计竣工时间2015年•建筑面积：总建筑面积744175㎡，其中地上建筑面积532942㎡，地下建筑面积211233㎡•项目物业形态：商业、写字楼、酒店、住宅（70年产权）及公寓（40年产权）项目简介•项目组成：整个项目总计有5栋超高层塔楼和超大型高端商业裙楼组成，主楼高度56层，国际城南：成都国际化城市名片；建筑高220米顶级城市综合体：顶级城市综合体，含国际甲级写字楼、•项目配套酒店：希尔顿酒店集团旗下的顶级世界最豪华最著名五星酒店华尔道夫酒店、顶级奢侈品商业、品牌华尔道夫酒店公寓豪宅和酒店式公寓等。聚焦——小面积、大体量酒店式公寓，高

4、价高速现金流型产品公寓70年产权公寓40年产权公寓面积：260-380平米；体量:6.2万平米，共预期价格：4万元/平约1000余套；面积：100平米以下；米；预期价格：3万元/平角色：明星产品，价米左右；值标杆。推售时间：2013年底或14年初；角色：现金流产品，高价高速出货。使命——酒店式公寓高端首发，兑现品牌价值，品牌落地推动西南发展战略品牌落地首发产品热销奠定整盘价值提升整盘价值，同时奠现金流产品综合体各产品线互定银泰品牌价值；成都首发之作高端首发产品线，肩负动，互相促进和抬发力，品牌落地，着回现的重任；升，提

5、升整盘价值推动西南战略发展。高价高速回现，最。大化兑现银泰及银泰中心品牌价值。小面积公寓能否承载银泰品牌下的高端使命，能否实现整盘的价值最大化？困局之思1：酒店式公寓角色——木桶原理的尴尬和内部产品线的割裂银泰中心：——成都里程碑式的精神领袖型建筑；——成都的世界级建筑封面之一。顶级综合体物业：——国际甲级写字楼；——华尔道夫酒店；——顶级奢侈品商业；——260-380平米公寓豪宅；——100平米以下酒店式公寓。木桶原理的尴尬和内部产品线的割裂：——综合体各产品线高端立意，酒店式公寓面积过于紧凑和集中，价格和形象拔升难度较大，能否为项目整

6、体增值；——酒店式公寓与公寓豪宅无承接性，不利于形象统一和整盘价值最大化。困局之思2：价值实现——价格梯度分级，小面积制约公寓型物业价格拔升公寓市场的区域均价在9500—12500元/㎡之间，成交价全年呈直线下滑状态。区域内竞品市场销售走量较好项目成交价格在9500元/㎡。平均项目名称面积区间精装标准面价单价实收单价优惠目前城南投资性公寓优惠额度奥克斯广场48-81㎡2000元/㎡13200元/㎡12%11500元/㎡较大，成交价格较上月出现小蜀都中心58-87㎡2500元/㎡12600元/㎡5%11000元/㎡幅下滑，成交价维持在10

7、000-复城国际51-79㎡2000元/㎡11200元/㎡9%10815元/㎡13500元/㎡区间内。海洋中心51-99㎡5000元/㎡16000元/㎡11%13500元/㎡相比城市高层豪宅，公寓单价相去甚远，难以企及；投资型公寓以控制总价为手段，赢得市场和投资客的亲睐，但小面积公寓存在明显的价格天花板。困局之思3：同质化竞争——100平米以下公寓仍为市场主流，面积同质性严重，价格难以突出重围2011年以前典型公寓项目2012年典型公寓项目2011年前市场供应以60平米以内中端小户型产品为主，且供销两旺；2012年综合体公寓物业仍以1

8、00平米以下产品为主，其中铁狮门晶融汇为68-94平米，AFC中航国际广场为47-76平米等；潜在供应40年产权公寓仍以100平米以下小面积物业为主，本案1000