房地产调控措施回顾与展望

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1、房地产调控措施回顾与展望伍璇彭才慧（中国地质大学资源学院土地资源管理系430074）【摘要】2007年对中国房地产业来说是极不寻常的一年，物业税、加息、房臂成为今年地产圈内砥光率最高的词汇，上市、融资、圏地成为开发商聂热衷的寧情。本文通过回顾2007年房地产的一系列调控携施,对未来的房地产政策进行了展望，找到合理化我国房地产政策的途径。【关键词】房地产；调控措施；回顾与展望2007年对中国房地产来说是不平凡的，一方面,部分地区持别是一向标榜房地产市场成熟理智的华南珠三角部分地区出现不寻常的价格波动，受到业界广泛关注，另一方面•市场上出现资金充沛与供地减少并存的悄况，国家和地方政府加大

2、凋控力度。针对房地产市场运行中的主要矛盾，政策目标重点是增加有效供给调林住房供应结构，抑制投资投机需求解决低收入家庭住房问题。调控措施主要包括以下几个方面"1.增大土地供应量，加快供地速度根据国家房地产市场调控的要求，部分鬼区血大了房比产开发的土地供应量，2007年I〜5昇•全国住宅曲地的供莎量同比增长35.5%，普通商品房的土地供应总窝同比增加76.3%,经济适用房的土地供应总量同比增加166%。2007年•各级政府特别针对开发企业囤积土地的行为采取了几项措施.一是缩诚土地一次性出让规模.为防止大规模岀让土地导致的土地囤积和价格垄断，促进开发企业之间的竞争，缩短建设周期•使出让土地

3、按期形成有效的市场供应，国土资源部规定要合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，对土地一次性出让的规模进行控制。二是对开发时限提出明确要求，国土资源部规定单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年。部分地方政府开始限制出让土地的开发建设时限，如南京规定了在土地出让合同中明确土地的开发时限•超过开发时限仍未开发完毕的•将收取土地违约金。三是不能分期取得建设用地使用权证。建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的悄况下才能获得，不得按土地出让金缴纳比例分期取得。四是改顼征土地增值税为清算土地增值税。从2007年2月起，将预征土地增值税改为清算土地增值税。由于上地增值税是地方税种，各地征收标准不

4、一，-般预征额多为房屋销售价格的0.5%〜3%。相对来说，这一税收额度远远低于清算应缴的额度。而在房地产开发项目结束后进行土地增值税清算，能够对开发企业因土地增值获取的髙额收益进行税收调节•抑制开发企业囤积土地的行为。2•加大闲實土地处置力度国土资源部出台通知要求加大闲置土地处置力度。一是改变毛地出让、净地交付的模式，实行建设用地使用权”净地“出让.在处理好土地的产权、补偿安置，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发后，才可公开岀让.二是明确了土地闲瓮费的征收标准。按岀让或划拨土地价款的20%征收土地闲童费。部分地区加大了闲置土地回收力度，成效明显。2007年9月•中国人民银

5、行和中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下以及超过90平方米的，首付b例仍分别维持不得低于20%和30%。这项規定将住房的消费与住房的投资严格区分开。对于第一套自住购房的贷款仍是采取保护及鼓励的政策，首付成数没有调整，仍然采取优惠利率。第二套房的首付成数提至4成。2007年12月，中国人民银行和中国银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，对第二套及以上住房采取了从严的措施，

6、明确氏借款人家庭为单位认定房贷次数。3.严塔限割处商投斎房地产200711月，国农发敗委和商务部发布《外资投资产业指导目录》，与斥地严相关的内容作岀了如下修订:一是外资将不再被僉勋投资普通住宅的开发建设，在鼓励外商投资产业目录中删除了“普通住宅的开发建设";二是为了防止外资直接或通过中介炒房，外资进入房地产二级市场及房地产中介或经纪公司受到全面限制。同时，继续限制外商投资土地成片开发和高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设经营。4.加快完善以廉租住房为重点的住房保障制度在房价快速上涨，低收入家庭住房问题日益突出的情况下，政府高度重视住房保障制度的完善，明确将其列为政府公共服务

7、的一项重要职责。2007年8月，国务院出台了24号文件，明确了将廉粗住房作为住房保障制度的重点，廉租住房制度的保障对象由低保家庭扩大到低收入家庭，形成廉租住房和经济适用住房对低收人住房困难家庭的全覆盖，并确保多渠道保障资金的到位和土地等政策资源的优先配置°2007年11月，根据国务院24号文件，相继修订了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》，扩大了廉租住房保障范围和保障资金来源，并对经济适用住房的建筑面积、开发销售以及产权拥有方式等内容进行了规定