城市之星酒店公寓项目营销建议书

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1、城市之星酒店式公寓营销建议书马良策划报告目录壹。找对象我在哪？我有啥？卖给谁？贰。照镜子我是谁？我咋样？叁。齐步走怎么卖？怎么推？怎么做？肆。化红妆壹找对象我在哪项目位于杭州市下城区文晖板块城市之星综合体综合体区位位于杭州市中心东新路原“杭州制氧机厂”“杭州锅炉厂”老厂区，占地约530亩总建筑面积76万余方项目区位位于综合体82号地块紧邻创意商业中心位于地铁五号线“城市之星站”东面我在哪充满艺术魅力的文化之地三大区块东翼-文化、艺术和旅游为主中轴沿东新路部分以住宅为主西翼则规划了家庭、娱乐、消费业态规模企业相继入驻，产业集聚效应日益显著我在哪生活配套目前周边有和平广场、欧尚超市、联华

2、超市等大型专业卖场；著名的世博会“德中同行馆”规划地铁五号线位于项目西面100米重点小学长寿桥小学（马云母校）我在哪我有啥总建筑面积？？？平方米是两栋商场、酒店公寓为一体的综合型办公楼；酒店部分建筑面积？？？平方米高64米，层数1+11层原产品定位：本案共分三段A：1F为配套裙房；B：2-12F为酒店公寓，2-11层每层14套，12层9套，共298个客房；其中2-4层和11-12层层高4.79米5-10层层高4.19米C：附属设施：地下一层层为车库。玻璃幕墙外观地标建筑单体楼45平方米一房绝对主体纯粹小户型我有啥配套商业商业裙房精装修酒店式服务创新LOFT复式空间超低首付超低月供超低

3、总价项目效果图产品价值点分析A4.79米左右挑空设计B全装修成品公寓拎包即可入驻C45平方米小户型酒店式空间D市场稀缺类产品仅有这些，是否足够目标客户访谈分析为了进一步摸清目标客户群体的基本诉求，我司就杭州和上海两地的目标客户群进行了有针对性的调查，了解其基本消费习惯和要求，从而有针对性的进行本项目的市场定位。先看客户关心什么杭州客户访谈表1访谈对象：杭州城区访谈内容：注重的购房要素(依次排序)价格管理性价比产品访谈对象：白领工作者访谈内容：注重的购房要素(依次排序)性价比价格管理产品上海客户访谈表2访谈对象：上海地区访谈内容：注重的购房要素(依次排序)区位交通产品价格管理投资回报装

4、修访谈综述从对于两地的目标客户群访谈中可以看出，客户产品的性价比、产品日后的管理都有一定的要求，价格因素也是购买中非常重要的一方面；其次投资回报率也是不少投资客考虑的前提因素。因此，从客户需求出发提升产品性价比、解决未来经营管理问题，是项目产品修正的主攻方向。卖给谁公寓以满足投资与自住的两个目的，鉴于本案未来的升值潜力，还是主要以投资为主。投资自住投资投资本案目的(综合利益点)：1、看中其潜在商业价值；2、物业增长的升值潜力；3、物业后期租赁投资回报率。客户类型：1、专业投资客2、企业主、公务员、企业管理层等收入较高的人群年龄层：30-45周岁他们常常被贴上这样的标签30-45岁成熟

5、社会阅历事业基础专业投资客对商业嗅觉比较灵敏，具有成熟的投资经验，深谙各种投资渠道，，懂得分析投资利弊，规避风险，信息灵通。本项目主要针对杭州和上海两地的投资客为主，主要参考本项目周边的新天地项目，该项目在杭州上海进行同步推广活动，根据我司了解，该项目购房者中上海投资客占相当比例。企业主、公务员、企业管理层等人群喜跟风，注重大众口碑，同时手中有一定的资金，需要寻找途径投资令钱币升值，有短线投资的趋势，对本区域非常熟悉。建议本项目将主要客户群体定位园区内的政府相关工作人员、企业管理层人群，考虑该部分人群收入较高，有点积蓄，因此将其定位主要客户群体；对于园区内的大量IT工作人员，我司认为

6、这部分人群收入普遍不高，对于投资类产品关注度相对较小，因此我司建议将其定位次要客户群。投资客高租金回报率投资驱动1、看重其潜在商业价值2、物业增长的升值潜力3、物业后期租赁投资回报率价值支撑点(利益点)区域、交通、建筑、物业、户型、配套、充足租客七大主要因素；本案主要突出的卖点：物业增值、高性价比、酒店服务1、专业投资客(杭州和上海)2、企业主、公务员、企业管理层等人群(园区内及杭州市内)自住选择本案驱动(综合利益点)：1、居住的舒适性2、临近工作地点3、综合物业价格优势4、未来物业保值、增值潜力客户类型：1、园区内的政府工作者、研发人员及园区附近工作为主2、居住过度类型(城市白领)

7、3、SOHO办公族年龄层：25-35周岁自住客居住质量提升1、居住的舒适性2、临近工作地点3、综合物业价格优势4、未来物业保值、增值潜力投资驱动区域、交通、建筑、物业、户型、配套六大主要因素本案主要突出的卖点：区域地标、高档物业、时尚建筑1、园区内的政府工作者、研发人员及园区附近工作为主2、居住过度类型(城市白领)3、SOHO办公族价值支撑点(利益点)贰照镜子我是谁项目SWOT分析项目交通网络便利；周边有良好的商业气氛；项目位于区域核心位置优势项目周边仍处