第六章 城市规划与房地产开发

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第六章 城市规划与房地产开发l 一、城市规划的作用和任务l (一)城市规划的作用l 1.城市规划的含义l 城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和 社会发展目标,确定城市性质、规模和发展方向, 充分合理利用城市土地,协调城市空间布局、各 项建设的综合部署和具体安排。l 城市规划是建设城市和管理城市的基本依据,是 保证城市土地合理利用和房地产开发等经营活动 协调进行的前提和基础,是实现城市经济和社会 发展目标的重要手段。l 2.城市规划区的概念l 城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因 城市建设和发展需要实行规划控制的区域。l 3.城市规划管理l 城市规划管理是指城市人民政府按照法定程序编制和审批 城市规划,并依据国家和各级政府颁布的城市规划管理的有关 法规和具体规定,对批准的城市规划,采用法制的、行政的、 经济的管理办法,对城市规划区内的各项建设进行统一的安排 和控制,使城市的各项建设用地和建设工程活动有计划、有秩 序地协调发展,保证城市规划的顺利实施。1989年12月全国人 大常委会通过了《中华人民共和国城市规划法》,标志着我国 城市规划走上了法制轨道。l 4.城市规划的特征l (1) 具有很强的法律性和政策性l (2) 具有严密的科学性和深远的战略性l (3) 具有鲜明的地域性l (4) 具有鲜明的个性特征l 5.城市规划的作用l (1) 城市规划是建设城市和管理城市的基本依据l (2) 城市规划是保证城市土地合理利用和房地产开发等经 营活动协调进行的前提和基础l (3) 城市规划是实现城市经济和社会发展目标的重要手段l (二)城市规划的任务l 1.城市规划的任务l 城市规划的任务是:根据国家城市发展和建设的方针、经 济技术政策、国民经济和社会发展长远规划、区域规划, 以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点河建 设条件,部署城市体系,合理确定城市在规划期内经济和 社会发展目标,确定城市性质、规模和布局,统一规划, 合理利用城市土地,综合部署城市经济、文化、公用事业 及战备等各项建设,保证城市有序地、协调地发展。l 2.城市规划的层次l 按照《中华人民共和国城市规划法》的规定,城 市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段。 大中城市为了进一步控制和确定不同地段的土地 用途、范围和容量,协调各项基础设施和公用设 施建设,在总体规划的基础上,可以编制分区规 划。l 随着城市建设发展对城市规划的要求越来越高, 城市规划开始向3个阶段和5个层次的规划体系转 变,即城市总体规划和次区域规划、分区规划、 法定图则和详细蓝图。l (1) 城市总体规划l 城市总体规划是在较长的时期内,对整个城 市的发展进行的综合部署,从宏观上控制城市土 地合理利用和空间布局,指导城市协调发展。l(2) 城市分区规划l 城市分区规划是在总体规划的基础上, 对区域土地利用、人口分布和公共设施、 城市基础设施的配置做出进一步的安排, 以便与详细规划很好地衔接。l(3) 城市详细规划l城市详细规划是在城市总体规划和分区规 划的基础上,对城市近期建设区域内各项 建设做出的具体规划。城市详细规划分为 控制性详细规划和修建性详细规划两类。l 3.城市规划的内容l (1) 城市总体规划的内容l 城市总体规划的内容包括:城市的性质、发展目 标和发展规模,城市主要建设标准和定额指标,城市 建设用地布局、功能分区和各项建设的总部署,城市 综合交通体系和河湖、绿地系统,各项专业规划和近 期建设规划。l (2) 城市分区规划的内容 l 城市分区规划的内容包括:在总体规划的基础上, 具体地划定土地使用界限,对土地使用进一步分类, 对不同使用性质的用地位置和范围提出控制性要求, 确定次干道及支路的红线位置、横断面、主要交叉口 形式,控制点的坐标、标高;确定地上、地下各种主 要管线的走向、控制管径,并综合处理平面和纵向关 系;原则确定建筑高度和建筑密度,确定每块用地的 建筑容积率和人口数量。 l(3) 城市详细规划的内容l控制性详细规划的内容包括:以总体规划 或分区规划为依据,详细规定建设用地的 各项控制指标和其他规划管理要求,控制 和引导各项用地的开发和投资建设。l修建性详细规划的内容包括:以总体规划、 分区规划或控制性详细规划为依据,直接 对建设做出具体的修建安排及其规划设计, 指导建筑设计和工程施工图设计。l 二、城市规划与其他规划的关系l (一)城市规划的动态变化l 1.城市总体规划和详细规划在实施过程中会有所 变化l 2.开发项目的建设会改变城市规划原有条件l (二)城市规划与其他规划的关系l 1.城市总体规划应当与国土规划、区域规划、江 河流域规划、土地利用总体规划相协调l 2.土地开发利用总体规划必须服从于城市规划l 三、城市规划建设用地的分类l 按照建设用地的主要用途和功能分区的基本原则, 参照《城市用地分类与规划建设用地标准》 (GBJ137—90),城市建设用地分为以下六类:l (一)居住用地(R) (Residence:住宅;住 处;住宅)l 居住用地(R),指居住小区、居住街区、居住组团 和单位生活区等各种类型的成片或零星用地。居住 用地包括住宅用地、居住小区及小区级以下的公共 服务设施用地、道路用地和绿地。 l 1.第一类居住用地(R1):指以低层住宅为主、建 筑密度较低、绿地率较高且环境良好的用地。l 2.第二类居住用地(R2):指以多层住宅为主的用 地。l 3.第三类居住用地(R3):指以高层住宅为主的用 地。l (二)公共设施用地(C) (Common land:公共用地)l 公共设施用地(C),指居住区及居住区级以上的行政、经济、 文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构与设施的用地,不 包括居住用地中的公共服务设施用地。l 1.行政办公用地(C1):指行政机关、党派和社会团体等机构的 用地。l 2.商业金融用地(C2):指商业、金融业、保险业、服务业和旅 馆业等用地。l 3.文化娱乐用地(C3):指新闻出版、文化艺术、广播电影电视、 图书展览和游乐等设施用地。l 4.体育用地(C4):指体育场馆和体育训练基地等用地,不包括 学校等单位内的体育用地。l 5.医疗卫生用地(C5):指医疗、保健、卫生、防疫、康复和急 救等设施用地。l 6.教育和科研设施用地(C6):指高等学校、中等专业学校、成 人学校、业余学校、残疾人学校、工读学校、科学研究和勘察设 计机构等用地,不包括中小学和托幼设施用地(纳入居住用地)。l(三)工业用地(M)(Material:物质;原料; 材料)l工业用地(M),指工矿企业的生产车间、库房 及其附属设施用地。l1.第一类工业用地(M1):指对居住和公共设 施用地的环境基本无干扰和污染的工业用地。l2.第二类工业用地(M2):指对居住和公共设 施用地的环境有一定干扰和污染的工业用地。l3.第三类工业用地(M3):指对居住和公共设 施用地的环境有严重干扰和污染的工业用地。l(四)仓储用地(W) (Warehouse: 仓库;货栈)l仓储用地(W),指仓储企业的库房、堆场 和包装加工车间及其附属设施用地。l1.普通仓库用地(W 1):指储存一般货物 的普通仓库用房。l2.危险品仓库用地(W2):指储存易燃、 易爆和剧毒等危险品的占用仓库用地。l (五)市政公用设施用地(U) (Urban land:市 区用地)l 市政公用设施用地(U),指市级、区级和居住区级的市政公 用设施及其附属的建筑物(含构筑物)和管理维修设施等用 地。l 1.供应设施用地(U1):指供热、供水、供电和供燃气等设 施用地,不包括电厂、煤气厂用地(纳入工业用地)。l 2.交通设施用地(U2):指公共客运交通、货运交通和其他 交通设施用地。l 3.邮电设施用地(U3):指邮政、电信等设施用地。l 4.环境卫生设施用地(U4):指雨污水泵站、污水处理厂及 粪便垃圾集运、堆放、处理等设施用地。l 5.施工与维修设施用地(U5):指房屋建筑工程、设备安装 工程、市政工程、绿化、地下构筑物等的施工及养护维修设 施用地。l 6.其他市政公用设施用地(U6):指消防、防汛等设施用地。l(六)绿地(G) (Greenbelt:绿地)l 绿地(G),指市级、区级和居住区级 的公共绿地和生产防护绿地(包括其范围 内的水域)。l1.公共绿地(G1):指向公众开放、有一 定游憩设施或装饰作用的绿化用地,包括 各类公园和街头绿地。l2.生产防护绿地(G2):指用于园林生产、 隔离、卫生和安全防护等的绿化用地。l 四、规划设计方案中的主要技术经济指标l (一)居住区开发项目技术经济指标l 单位:公顷 (ha. = hectare.、hektare ;1公顷等于1万 平方米)l 1.居住区总用地(ha):指居住区范围内的总用地面积,包 括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地。l 2.居民每人占地(m2/人):是居住区内人均用地指标,包 括人均居住用地、人均公共建筑用地、人均道路用地、人均 绿化用地。l 3.居住区总建筑面积(m2):指居住区范围内的德总建筑面 积,包括居住建筑面积和公共建筑面积。l 4.总户数(户)、总人口(人)、平均每户人口(人/户): 指居住区内可容纳的总户数、总人口及总人口与总户数的比 值。l 5.平均每户居住建筑面积(m2):指居住区内居住建筑面积 与总户数之比。l 6.居住建筑密度:指居住建筑对居住用地的覆盖率。即:l 建筑密度=居住建筑基层面积÷居住建筑用地面积l 7.容积率:指居住建筑面积密度,容积率=居住建筑面积 ÷居住建筑用地面积。(m2/ha)l 8.人口毛密度(人/ha):指居住区内可居住的总人口与 总用地面积之比。l 9.人口净密度(人/ha):指居住区内可居住的总人口与 居住建筑用地面积之比。l 10.平均层数(层):指居住建筑面积与居住建筑基层总 面积之比。l 11.高层比例(%):指高层住宅(7层以上建筑)建筑面 积占总建筑面积的比例。l 12.住宅间距(m):指相邻居住建筑之间的距离。l 13.居住区平均造价(元/ m2):指居住区总造价与居住 区总建筑面积之比。l 14.建设周期:指自工程开工至全部工程完工之间的持续 时间。(二)非居住区开发项目技术经济指标l 1.建筑容积率:指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与 规划建设用地面积之比。附属物计算在内,但注明不计算面 积的附属建筑物除外。l 2.总建筑面积:指开发项目各栋、各层建筑面积的总和。l 3.地上建筑面积:指地上各层建筑面积的总和。l 4.建筑密度:即建筑覆盖率,指项目用地范围内所有建筑物 的基层面积之和与规划建
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