海月三期物业管理方案

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1、新项目（海月三期）物业管理方案第105页共105页前言海月三期项目位于蛇口后海片区，南临工业七路，北接天骄华庭，西面为育才学校，东面是填海区，占地面积61021平方米，总建筑面积约18万平方米，分南北两个区滚动开发，市场定位与海月一、二期一样，是蛇口中偏高档的高层住宅区，客户群是以中偏高收入阶层为主，多为企业的骨干，这些客户务实、法律意识强、维权意识强，所以本项目的管理服务要吸取一、二期的经验教训，重点在住户的共性的、实实在在的基本需求：保安、维修、设施设备管理、清洁绿化，强调的是：依法、安全、快捷。在此基础上再利用社区资源和社会资源开展社区文化和特约服务，以达到周到、舒适————这是我们管

2、理服务的总思路。本管理方案中需要与建设单位沟通、确认的主要内容有：l管理服务目标(第二章)：是否同意按国家物业管理行业第一级标准？l前期介入内容、人员安排、费用(第四章)l售后保修服务的管理权(第十章)：是否同意建设单位、物业管理单位、施工单位三方签订《保修协议》，建设单位将《工程合同》的保修管理权授给物业管理单位，施工单位认可？l管理服务收支测算及收费标准(第十五章)：是否同意住宅3.2元/m².月、商场4.5元/m².月、车位60元/位.月?l第105页共105页空置房子的管理费：是否按100%收还是50%收？如按50%收，管理处第一年会亏损上百万（见第十五章）。l为解决管理服务经费不足

3、问题，《前期物业服务合同》中约定小区的停车收入（含车位的租金和服务费）用于补充管理服务费用，是否同意？第105页共105页目录第一章物业基本情况………………………………………………………………..3第二章管理服务运作机制、模式和目标……………………………………………5第三章机构设置、部门职能、岗位职责及人员编制……………………………..6第四章前期介入……………………………………………………………………16第五章客户服务……………………………………………………………………31第六章安全管理……………………………………………………………………34第七章环境管理……………………………………………

4、………………………42第八章设备管理……………………………………………………………………45第九章装修管理……………………………………………………………………49第十章售后服务……………………………………………………………………52第105页共105页第十一章会所管理…………………………………………………………………55第十二章社区文化管理……………………………………………………………57第十三章培训………………………………………………………………………59第十四章物质配置…………………………………………………………………60第十五章管理服务费用预算及收费标准…………………………………………

5、62附件：国家物业服务标准一级………………………………………………………79第105页共105页物业基本情况物业名称：海月三期南区物业类型：高层带电梯住宅区座落位置：深圳市蛇口工业七路占地面积：2.999980万平方米建筑面积：8.997196万平方米，其中住宅面积：69500平方米绿化率：53%栋数及层高：6栋带电梯高层住宅楼,1栋5层商业楼户数：508户停车位：438个（地下377个，地面61个）小区出入口：4个（两个行车出入口，一个行人出入口，一个消防车出入口）地下车库出入口：2个商业设施：商铺3000平方米（4号商业楼5层全部2504.13平方米,3号楼1至3层裙搂部分495.87平

6、方米）。公益用房、设施：会所1000平方米，有室内游泳池一个,文化活动中心200平方米，社区健康服务中心100平方米。设施设备及用电量1.电梯17部，共340千瓦，其中1部为4号楼商场用电梯，用电量20千瓦2.室外环境照明：100千瓦3.楼层公共照明共：93.32千瓦4.地下车库照明：16.84千瓦5.地下车库事故照明：7.946.二次加压供水生活水泵：73.5千瓦7.消防控制室：20千瓦8.地下室4个防火分区动力：103千瓦9.消防水泵：112千瓦10.6号楼屋顶人防工作间：15千瓦11.变电所：10.58千瓦第105页共105页1.通讯光纤机房：20千瓦2.有线电视光纤机房：20千瓦3.

7、消防水泵总功率：112千瓦4.会所：58.88千瓦（其中游泳池57.98千瓦）5.4号楼商场动力：176千瓦6.4号楼商场照明：176千瓦7.3号楼裙楼商场：52.8千瓦8.供气系统9.其它以上各参数作为管理处机构设置、岗位人员编制和收支测算的依据项目的定位：蛇口片区中偏高档次的高层住宅小区,户型以3房2厅、4房2厅、5房2厅为主，每户面积在110平方米至160平方米之间，所以主目标客户是中偏高收入阶层，为企