写字楼概述基础知识培训手册-第1册

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1、写字楼概述目录1．概念21.1概念解释21.2起源22．写字楼发展趋势，分为四个方面22.1向高层发展22.2向智能化发展62.3向综合性发展102.4向灵活性发展123.国内现代办公楼的发展124.写字楼功能分析134.1功能构成：收益功能、非收益功能134.2特殊用途房间的各种条件（见附表）145.写字楼的分类155.1按使用方式分：155.2按使用性质分：155.3其他分类标准：1615《写字楼概述》1．概念1.1概念解释写字楼：一般可定义为办公大楼，主要承载办公空间的功能。办公室是脑力劳动者管理和生产信息

2、的部门，一个企业中近乎有一半的工作人员是从事办公室工作的。1.2起源历史上办公室起源于产业革命时期，那时的办公室是随着已成为社会生产基础的工厂而出现的一个附属物。今天，办公室作为生产和处理各种商务活动的信息场所，而正在成为社会生产的基础。目前，经济、社会状况都在发生着激烈的变化，在这种变化中，企业自身也必须进行变革。为了适应这种社会的发展需求，也要求办公室在形态和功能上要多样化。特别是近几年信息化技术的快速发展，更加速了这种变化的趋势。先进的写字楼设计水平，从一个侧面反映这个国家的科学、技术、经济发展水平。2．写

3、字楼发展趋势，分为四个方面2.1向高层发展2.1.1物质基础近代高层办公建筑始于19世纪，科技和工业的快速发展为办公楼向高层发展奠定了物质基础：钢铁及钢筋混凝土在建筑上的应用，给建筑结构方式和建筑造型提供了新的可能性；1877年电话问世，改变了人们必须面对面的谈话方式；1879年发明电灯，为办公楼从自然采光向人工采光创造了条件，使办公楼的进深再不受自然光的限制；1870年在高层建筑中首次使用电梯，电梯的应用为办公建筑向空中发展创造了条件，这些都是办公楼向高层发展的物质基础。2.1.2社会原因由于资本主义的发展，城

4、市人口的高度集中，使城市用地十分紧张；15许多办公楼建在城市中心的繁华地带；在有限的昂贵的土地上需要容纳大量的办公场所；功能相同的办公层的叠加，可以集中地使用各种先进设备；楼房的业主把建筑物当作炫耀实力的手段。根据1994年的统计：世界上每年建造的高层建筑中有75%是办公建筑，当前世界上最高的30余幢建筑几乎都是办公建筑或综合性的办公建筑。在1945年第二次世界大战结束后高层建筑如雨后春笋大量兴建，如美国纽约的世界贸易中心大厦、芝加哥的西尔斯大厦等。除美国外，其他国家一般是在50年代发展到20-30层，到70年代

5、超过50层。许多高层办公楼以其特有的形象成为世界有名的建筑：德国慕尼黑市BMW公司办公楼、日本东京都新宿住友大楼、香港汇丰银行、俄罗斯莫斯科经互会办公楼等。2.1.3知名项目举例美国—帝国大厦:位于纽约，建于1931年，高102层（实际85层），建设周期仅19个月，该记录保持了约40年；美国—世界贸易中心：位于美国纽约，建于1972年，高412米，由两座同样高达的110层的大厦组成，2001年9月11日,遇到恐怖袭击被毁；美国—西尔斯大厦：位于芝加哥，建于1974年，高442米，共109，是当时世界最高建筑；马来

6、西亚—双塔：中国—金茂大厦2.1.4附件西尔斯大厦（SearsTower）美国芝加哥的一幢办公楼，SOM建筑设计事务所设计，1974年建成,高443米，是当今世界最高建筑物之一。总建筑面积418000平方米，地上110层，地下3层。底部平面68.7×68.7米,由9个22.9米见方的正方形组成。在这些正方形的范围内都不另设支柱，租用者可按需要分隔。整个大厦平面随层数增加而分段收缩。在51层以上切去两个对角正方形，67层以上切去另外两个对角正方形，91层以上又切去三个正方形，只剩下两个正方形到顶。大厦结构工程师是1

7、929年出生于达卡的美籍建筑师F.卡恩。他为解决像西尔斯大厦这样的高层建筑的关键性抗风结构问题，提出了束筒结构体系的概念并付诸实践。整幢大厦被当作一个悬挑的束筒空间结构，离地面越远剪力越小，大厦顶部由风压引起的振动也明显减轻。顶部设计风压为305千克力／米2，设计允许位移（振动时允许产生的振幅）为建筑总高度的1/500，即900毫米，建成后最大风速时实测位移为460毫米。大厦的造型有如9个高低不一的方形空心筒子集束在一起，挺拔利索,简洁稳定。不同方向的立面,形态各不相同，突破了一般高层建筑呆板对称的造型手法。这种

8、束筒结构体系是建筑设计与结构创新相结合的成果。15西尔斯大厦用钢材76000吨,每平方米用钢量比采用框架剪力墙结构体系的帝国州大厦降低20％，仅相当于采用5跨框架结构的50％。这种束筒结构体系概念的提出和应用是高层建筑抗风结构设计的明显进展。大厦采用了当时最先进的在房间内和各种管井、管道内普遍装设烟感器、报警器和电子控制的消防中心的消防系统。楼内的自动喷水装置在火警发生时