写字楼基础知识培训ppt

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1、写字楼基础知识及竞品分析合富辉煌（中国）安徽公司六安恒生·阳光城项目组2016年4月25日写字楼定义与特点写字楼分类与标准写字楼产品体系写字楼未来房展目录竞品市场分析一、写字楼定义与特点1.1写字楼定义1.2写字楼特点1.3写字楼的发展历程1.1写字楼的定义写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼1.2写字楼的特点1.写字楼一般建于城市中心的繁华地段2.建筑规模大，办公单位集中，人口密度大3.建筑设备既现代有先进4.功能齐全、自成体系5.使用时间集中，人

2、流量大6.经营管理要求高，时效性强1.3写字楼的发展历程我国写字楼已经经历了五次换代：第一代写字楼是指计划经济体制下的行政办公楼或一些国有企业在工厂内建立的小型办公楼。这种办公楼的高度一般只有4-6层，单层的面积较大，在两三千平方米与上万平方米之间；单层高3米左右；没有电梯和空调，门口设有传达室，负责收发信件和传达；楼梯正对大厅，较为宽敞；房间分布走廊两侧，一字排开。这类写字楼满足了大量外企和中小企业的基本办公需求，还满足了他们生活和交流上的需求。第二代写字楼出现在80年代改革开放以后，是综合型仿国际标准写字楼，像北京国际大厦，这类写字楼照明、空调等体系互不干涉，但只是

3、配置了办公的一些基本功能，没有对办公布置，绿色环保、智能化管理等方面进行考虑。第三代写字楼出现在90年代以后，是智能写字楼。像北京嘉里中心、京广中心等。这其中，智能写字楼分为3A和5A两种。所谓5A，其中包括OA--办公自动化系统；CA--通讯自动化系统；FA--消防自动化系统；SA--安保自动化系统；BA--楼宇自动控制系统。它们在满足基本功能的基础上，对内部空间分割、智能化水平等方面也做出了提升。第四代写字楼出现在20世纪末，它们开始从客户出发，考虑客户的贴身需求，加入绿色环保办公理念，提高办公舒适度，更大地提高了智能化的水平。像深圳的地王大厦、赛格广场等。第五代写

4、字楼是在第四代写字楼的基础上更大力度地提高人性化、环保性、舒适度的绿色办公空间。开始注重强调以客户需求为中心，力求提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流。与第四代相比，第五代写字楼的目标客户明确，环境与景观良好，办公空间更加开放式，为办公智能化预留出了极大的升级空间。二、写字楼的分类和国际标准2.1写字楼分类2.2写字楼标准2.1写字楼的分类按大小分类大型：建筑面积大于3万m²中型：建筑面积在1~3万m²小型：建筑面积小于1万m²按功能分类综合型：以办公为主，其他各业态为辅商住型：即可办公，又可以入住单纯型：只用于办公功能按位置、自然或者质量状况分类丙级：

5、写字楼已经使用一定年限，各方面都落后于时代发展乙级：区位较好，浇筑较好，物业服务较好甲级：区位极佳，建筑极佳，物业服务极佳2.2甲级写字楼的国际标准项目标准地理位置位于成熟的商业中心，同一个发展区域内集中了多个写字楼，商务活动密集；交通便捷，有多条公共交通线路及已落成或兴建中的地下地铁路线实用率七成或以上（即公共配套不超过总面积的30%）外墙装饰主楼Low-E低辐射玻璃幕墙及铝合金嵌板。裙楼外墙以花岗石、大理石或Low-E低辐射玻璃幕墙层高及阔度办公室高度（净高）2.6米以上，走廊宽度1.8米以上，电梯厅高度2.5米以上供电系统日常店里供应须为10KV高压两路供电，低压

6、配电为密集型母线槽，集中安装于大厦低压电井内，另配备进口发电机组作应急电源。（1）办公层电容量为60VA/m²-120VA/m²（2）后备电源每层容量达60KVA左右。卫星接收系统采用卫星地面接受系统，收看中外电视频道音响系统走道、门厅、车库、大堂等公共场所均装配消防播音员及音乐播放系统2.2甲级写字楼的国际标准项目标准内部装饰（1）入口大厅挑高大厅，高度大约25-30米，地面及墙身镶嵌大理石，配合造型天花吊顶。首层大堂有电脑资讯查询系统及大型液晶显示器。（2）电梯大堂（3）办公室轻钢龙骨双面石膏板加隔音棉建个，矿棉天花，假地台（在原有水泥地台升高）150mm以上，允许

7、用户自行随意布置，变化及安装电话槽、电话网络、宽带、以太网络等（4）卫生间配有优质卷纸、擦手机、干手机、洗手液及空气清新机空调系统中央空调系统，利用水冷机组提供冷气，每个单位能独立控制温度，每冷吨大概服务15-20m²，具备中央后备空调，当市断电而后备电源发动，后被空调量大概是正常情况下的四分之一，送风末端设备为VAVBOX加采暖功能。（1）办公室内设计温度为22℃-24℃、湿度55%，新风量为10升/秒/人（2）入口大厅、电梯厅等均有空调提供，温度为25℃（3）每层洗手间均舍友抽风系统，温度为26℃2.2甲级写字楼的国际标准项目标准电梯