2019中国百城住宅库存报告｜易居

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1、二线城市库存基本面有变化47个月来首次同比正增长2019年06月19日0易居月报系列之100城住宅库存报告二线城市库存基本面有变化，47个月来首次同比正增长报告摘要：1、库存：当前库存虽有持续性的环比下降，但由于去年第四季度持续推盘的影响，目前库存却保持了同比连增6个月的态势。2、结构：省会城市之间的库存走势明显分化，部分低库存的城市已经进入到库存相对充裕的阶段，而部分城市则依然处于库存偏少的阶段。3、预测：考虑到未来几个月住宅交易市场降温的影响，预计库存去化周期会有所反弹，这也会影响相关城市的房价走势。一、库存走势1、100城库存

2、：库存同比连增6个月我们定义，城市住宅库存为取得预售许可证但没有出售的住宅项目，包括期房和现房。截至2019年5月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45005万平方米，环比下降0.5%，同比增长5.4%。观察今年前5月的数据，库存规模总体上呈现了环比下降的态势。但由于去年四季度密集推盘的因素，即便库存有月度环比的下降，库存规模仍呈现出连续6个月的同比正增长态势。图1100城新建商品住宅库存面积万平方米600005000040000300002000010000011.0111.0511.0912.0112.051

3、2.0913.0113.0513.0914.0114.0514.0915.0115.0515.0916.0116.0516.0917.0117.0517.0918.0118.0518.0919.0119.051易居月报系列之100城住宅库存报告数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院2、城市结构：二线城市47个月来首次同比正增长截至2019年5月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2805、22131和20069万平方米，环比增速分别为-2.5%、-0.1%和-0.6%，同比增速分别为33.6%、0.

4、3%和8.2%。观察三类城市数据，可以看出，一线城市和三四线城市的库存拉升态势较明显。其中，一线城市预售证管控力度相对减弱，供应放量，库存同比连增12个月。二线城市终结了连续46个月库存同比下降的态势，目前首次出现同比正增长，这说明其库存基本面也在发生变化。三四线城市目前保持了连续7个月的同比正增长态势，库存去化压力略有增加。图2一、二、三四线城市新建商品住宅库存面积万平方米30000250002000015000100005000011.0111.0511.0912.0112.0512.0913.0113.0513.0914.01

5、14.0514.0915.0115.0515.0916.0116.0516.0917.0117.0517.0918.0118.0518.0919.0119.05一线城市二线城市三四线城市数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院3、城市排行：省会城市库存基本面有分化2019年5月，100个城市中，有57个城市库存出现了同比正增长现象。类似南京、福州等低库存省会城市，当前补库存工作基本到位，库存同比增速分别达到了81%和72%。库存规模上升，有助于平衡供求关系和防范房价过快上涨。同时，100个城市中，有43个城市的库存出现了

6、同比下降态势，包括济南、合肥、郑州、南宁、呼和浩特等省会（首府）城市库存下降态势较为明显。库存下降过快的城市，一二手房价格往往也容易上涨，这里以西安和呼和浩特为例。其中，2019年5月份西安新建商品住宅库存面积同比下降10%，根据国家统计局最新数据，西安新建商品住宅价格指数同比涨幅已连续6个月位居全国2易居月报系列之100城住宅库存报告70城首位。同样，2019年5月份呼和浩特新建商品住宅库存面积同比下降18%，其新房库存明显不足，这也间接导致了二手房价格上涨过快，其二手房价格指数同比涨幅已连续7个月位居全国70城首位。后续从“稳房

7、价”等角度出发，此类城市需要积极增加新房供应。表1100城新建商品住宅库存面积同比增速排序增速前10位的城市增速后10位的城市城市增速城市增速惠州117%济南-40%景德镇82%合肥-27%南京81%江阴-27%福州72%郑州-23%岳阳66%桂林-23%廊坊65%丹东-21%徐州65%济宁-20%北京60%南宁-19%韶关57%燕郊-19%宜昌54%呼和浩特-18%数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院二、供求关系1、100城预售：5月份推盘积极性不大2019年5月份，100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为49

8、61万平方米，环比下降9.3%，同比增长10.7%。今年4月份房企推盘节奏相对快，但到了5月份，各地稳房价的动作明显增加，推盘方面的管控继续加大，这也使得相关城市推盘的规模出现了环比下降。图3100城商品住宅新批准预售面积3易居月报系