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1、35城库存规模连降两月,房价上涨地逻辑更为清晰2015年05月14日2014年库存去化有惊无险,2015年去库存压力将继续释放库存去化速度加快,存销比确立“倒U型”走势8/9【摘要】2015年4月,35个城市新建商品住宅库存量与3月份相比有小幅下降,同时,存销比也略有下滑,说明去库存速度在加快.随着5月11日央行2015年地第二次降息,政策叠加效应将继续释放,去库存周期收窄后,房价上涨地逻辑将更清晰,5月份市场局面也将继续改善.35城库存规模连降两月,房价上涨地逻辑更为清晰一、库存继续下降（一）35个城市分析1、4月库存继续下降截至2015年4月底,易居房地产研究
2、院监测地35个城市新建商品住宅库存总量为26437万平方米,环比下降0.6%,同比增长11%.4月份整体市场成交相对比较活跃,这使得库存继3月份出现下滑后继续下行.这和我们地预计也基本一致.2014年第四季度库存开始构筑高位盘整态势,观察之后几个月地数据,总体看,35个城市库存持续攀升地动力开始削弱.此前虽2月份库存出现微增,但3、4月份库存均出现环比下跌,这将继续利好后续去库存目标地实现.图135个城市新建商品住宅库存量数据来源：各地官方房地产信息网2、30个城市库存出现同比增长35个城市中,有30个城市库存出现了同比增长现象.其中南京、长沙和南昌3个城市地库存
3、上升幅度较大,同比增幅分别达到43%、30.1%和28.9%,但与38/9月份相比增幅明显收窄.同时,35个城市中,有5个城市地库存出现了同比下滑态势,其中太原同比跌幅最大,为37.8%.图235个城市新建商品住宅库存量同比增幅排序数据来源：各地官方房地产信息网3、新增成交量略大于新增供应量4月份,35个城市新建商品住宅月度新增供应量为1776万平方米,环比增加91.8%,同比减少15.2%.4月房企推盘节奏比3月明显加快,这是由于3月份市场成交相对活跃,甚至一些楼盘表现出量价齐升地局面,加上一系列地政策利好,均在一定程度上增加了房企入市地信心,因此推盘节奏有明显
4、地加快.4月份,35个城市月度新增成交量大于新增供应量（其中4月份新增成交量为1903万平方米,环比增加27.8%,同比增加35.7%）.新增成交略大于新增供应,所以促使4月份地库存出现微幅环比下降.图335个城市新建商品住宅月度供求关系8/9数据来源：上海易居房地产研究院数据库（二）一二三线城市分析1、三类城市中,二线库存环比下跌截至2015年4月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3668、18507和4262万平方米,环比上升分别为1.3%、-1.1%和0.3%,同比增幅分别为21%、9.6%和9.6%.一线城市库存在保持连续8个月地环比正增
5、长地基础上,2014年10月份首次出现环比下跌,但11-12月份库存重新微增.2015年1-3月份库存均出现下行态势,4月份微幅上升,这和一线城市房企看好市场、积极推盘地态势有关.二线城市4月份新增供应量为1165万平方米,远高于2015年3月份663万平方米地水平,新增供应量大幅提升,但不及成交量地提升幅度,导致库存在2015年4月继3月出现小幅环比下跌后继续下行.而且从市场监测数据看,部分二线城市4月份改善型购房需求在积极释放,也会增强去库存地能力.三线城市4月份新增供应量为202万平方米,而新增成交量为190万平方米,新增供应量略大于新增成交量,这导致库存出
6、现微幅上升.图4一二三线35个城市新建商品住宅库存量数据来源：各地官方房地产信息网二、存销比略有下降（一）35个城市分析8/91、存销比略有下降4月份,35个城市新建商品住宅存销比为15.4,这也意味着市场需要用15.4个月地时间才能消化完这些库存.而在2015年3月份,该存销比数值为15.5个月.这说明4月份去库存地速度有所加快,这与市场成交行情相比3月份开始好转有直接关系.可以预计地是,在各类救市政策效应积极释放地背景下,包括改善型购房需求将积极释放,这将促使后期存销比依然具备下滑地动力.该存销比地数值大致相当于2014年4月份地水平,说明本轮降温周期大致经历
7、了12个月.回顾2014年地房地产市场走势,4-5月份恰是房价由涨到跌地时间.因此从经验值判断,目前存销比地数字含义是明确地,即房价基本上已走出下跌区间,进而步入了止跌反弹地通道中.图535个城市新建商品住宅存销比走势数据来源：上海易居房地产研究院数据库2、天津存销比总体偏高,位居第三从35个城市地具体数值看,烟台地存销比数值最高.而天津作为二线城市,其去化速度相对慢也值得关注.当然,天津目前已从2015年3月份地28.6个月下降到27.5个月,去库存压力仍然较大.烟台、北海、天津、荆门和西安五个城市地存销比数值偏大,此类城市房价下跌地概率也相对较大.相比而言,深
8、圳、合肥、
