从国内外养老地产发展经验中得到的启示与经验

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1、从国内外养老地产发展经验中得到的启示与建议根据第六次全国人口普查，截止到2010年，我国60岁及以上老年人口达1.77亿人，占总人口的13.26%，大大高于国际老龄化标准10%，标志着中国已经进入老龄化社会，养老成为一个重大的社会问题。养老地产作为我国养老保障体系的重要内容之一，既是老年化商品经济时代特有的房地产业和养老产业整合的产物，也是房地产企业转型和追求可持续发展而进行市场细分的结果。发展老年地产不但能推动房地产市场的进一步发展和完善，还能够缓解政府的社会保障压力，满足不同需求层次的老年人的特殊要求，改善老年人居住环境。因此，积极探

2、索适合我国国情和市场需求的养老地产发展模式，是房地产发展过程中的必经之路。一、发展养老地产的国际经验养老地产是人口老龄化发展需要,国外养老产业经历了漫长的发展阶段：18世纪后期至二战前，三代同堂的传统养老方式较为普遍，养老产业并未兴起；二战后至20世纪60年代，各国都趋于老龄化，社会福利性质养老机构开始兴起；20世纪70年代至今，社区养老服务业逐渐发展，形成了包括老年用品、老年医疗、老年文化、老年休闲、老年公寓等多种业态的服务业和配套产业。从发展阶段来看，国外养老地产逐渐从机构照顾服务向以社会形式、社区为基础的照顾服务过渡，政府的直接参与

3、度降低，商业的、非盈利及非正规的机构发展迅速，养老地产配套服务更趋灵活性、全面性、个性化。但是，老年地产开发运作模式与各国对老年问题的政策、制度有关，同时也与其文化背景有关，因此，经过长期的探索与实践，各国的老年地产各具特色，经典的案例成为新兴国家发展老年地产经验的源泉。1.美国美国老年地产业经过几十年的发展已比较成熟，其主体是美国的社会营利机构，政府和教会为辅。在开发运营过程中，不但从生理需要、安全需要层次满足老年群体的需求，还以爱为名注重为老人营造家与爱的氛围，满足老年人对归属与爱的需求，而超级综合老年社区是实现上述价值的最佳选择。太

4、阳城是美国、也是世界上著名的专供退休老人居住和疗养的社区。由DelWebb公司于1961年开始建设，已陆续在美国开发了20多个以太阳城命名的老年社区，成为美国开发老年社区的著名品牌。该社区有如下特征：1）属于住宅开发性质，社会盈利机构为开发主体，政府提供周边基础设施建设；2）盈利模式以住宅销售为主，出租为辅；3）消费者限定55岁以上的老人；4）娱乐设施、高尔夫球场、商业设施作为太阳城发展的关键；5）没有医疗护理等配套服务，主要依赖社区等所在城镇提供的大市政基础配套；6）一般位郊区区位，占地大，容积率低，住宅形式多样化，满足不同老人需求，以

5、独栋、联排、复合公寓、独立居住中心等住宅产品为主；7）兼有旅游、度假等功能，目标客户分为长住和旅游度假两种。可借鉴之处：首先，太阳城以住宅立项，利用销售住宅迅速回现，保证开发商资金的正常运转；其次，以健康活跃老人为主要客户群，为其进行产品定位，满足其特殊的生活、交往、活动等需求；最后，在市场和产业链日趋成熟时，与度假管理公司合作开发，将旅游地产与养老地产相融合，增加产品竞争力。但是，太阳城社区医疗护理配套依赖于城镇市政基础配套，在我国显然无法实现。2.日本日本的社会养老模式经过几十年的发展实践，已经形成了相对独立完善的体系，推行以社区化居

6、家养老为主的养老方式，为老年人提供良好的室内外环境设置，保证其与社会的接触交流，尽可能长地保持其独立生活能力，因此有人形容日本养老地产强调自助料理。此外，日本的老年住宅模式基本都不是采用出售产权的经营模式，出租是其主导经营模式。其中，“机构设施”模式就是由开发商建造一所适合老年人居住的设施，设施内配置以护理为主的各种服务；而“住宅”则是房东通过收取租金得到投资回报的模式。我国规模不大的老年公寓其实可以参考日本的这种模式。二、我国养老地产发展现状与创新当前我国养老地产尚处于初步试验阶段，一方面是由于中国老人对养老意识的态度还是认识不够高,主

7、要停留伴子养老,陪孙养老的初级阶段,储蓄意识及消费能力制约了老人的有效需求。另一方面，由于设施配置多、专业化程度高、成本回收慢、效益利润低等因素,成为企业猛进之后难以逾越的障碍。然而，国家相关政策的支持以及“银发”观念的逐渐改变，全国范围内各路开发商中嗅到了“夕阳工程”的商机，纷纷投入养老地产行业，数据显示约有20~30家房企已经进入养老地产领域，其中包括房产大亨万科、保利、绿城等。虽然，出现了不少“挂羊头卖狗肉”的现象，众多养老地产项目中不乏创新想法和案例。1.连锁经营走入老年公寓美国太阳城走品牌路线，杭州长寿村老年公寓提出把连锁经营引

8、入老年公寓，在国内甚至国际建立网点，各网点内的老人可以互访。青岛市福利院采取了置换服务与连锁经营两种模式，和北京太阳城国际老年公寓合作，采取定期和不定期相结合的方式开展置换服务，使双方的老人可