巴曙松：如何打破房地产行业顺周期波动怪圈？

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5、“一调控就减少供给，导致下一阶段更大的调控压力”的怪圈，减少两者之间的叠加形成更大的冲击效应，正在成为房地产持续发展、避免宏观经济大起大落的关键问题。   一、房地产行业是经济周期波动中最为典型的顺周期波动传导渠道   房地产周期与经济周期具有极强的关联度。当经济处于新一轮上升和繁荣周期时，房地产作为经济增长的引擎，通过对上、下游行业带动所产生的产生杠杆效应为经济上行注入强劲的动力。据测算，2009年房地产直接投资拉动GDP增长超过1个百分点，产业杠杆拉动约为3个百分点。当经济处在新一轮下行和衰退周期时，情况则正好相反。   大致来讲

6、，房地产行业对宏观经济而言发挥着类似“助涨助跌”功能，一个多月前，市场的担心是房地产投资增速过快会引发经济过热，现在，市场的新担忧却是房地产投资增速下滑会引发经济“硬着陆”。在新的增长点还没有明显形成、中国经济依然在较大程度上依托以推进城市化为主线的投资驱动的增长动力，则更是直接强化了房地产与宏观经济波动之间的密切关系。2009年和2010年房地产市场经历的戏剧性变化，正说明房地产行业过度的顺周期波动是宏观经济不稳定的重要来源之一。   （一）特定的开发周期增大了房地产企业应对经济周期的滞后性，而保障住房建设的相对缺乏也使得商品住宅的

7、波动缺乏相应的对冲力量。   房地产开发周期较长，一个完整的开发过程通常包括土地购置、规划设计、建筑施工、项目预售、竣工入住五个环节，时间周期约为3年左右。较长的开发周期与供应链条严重限制了房地产企业应对经济周期和政策不确定性的灵活度。   2007年13%的GDP增长率代表着上一轮经济周期的波峰，房地产开发投资也处于十分活跃的状态，2008年的金融危机冲击了房地产需求，开发商预售款急剧萎缩，资金流断裂的风险加大。在这种情况下，房地产土地购置、开发投资与新开工面积同比增速大幅度下滑，加大了宏观经济的下行压力，房地产的“助跌”作用显现。

8、   2008～2009年的房地产调控作为危机应对型超常规刺激政策的有机组成部分，有效抑制了经济下行风险，因此这一阶段的调控政策事实上成为房地产周期与经济周期之间的缓冲器。   2010年中国经济步入新一轮上行周期，一季