项目论证与评估作业1

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1、旅游开发项目案例资料一、项目背景旅游产业是国际上公认的“朝阳产业”，我国的旅游业已经成为支撑国民经济发展的重要行业。最近儿年，我国旅游业的发展乂迎來了新的机遇。首先，旅游业被列为国民经济新的增长点之一，为旅游业的发展奠定了良好的基础；其次,各级地方政府都积极支持和重视旅游业的发展；最后，旅游市场规范化和法制化的进-步加强，将为旅游业的发展创造更好的综合环境。从全国区域旅游层而来看，东北旅游板块最具特色和发展潜力的为冰雪旅游，冰雪旅游虽然起步较晚，但已经成为全国众多旅游产品中的一大亮点，“冷资源”正变成“热经济”，

2、冰雪旅游多样化的发展趋势和不断扩大的市场要求，使冰雪市场呈现出持续攀升的趋势。另外，夏季避暑和生态旅游也是东北旅游的一大潜力产品。坐落在长白山脚下的吉林省延边朝鲜族自治州安图县，被誉为“长白山下第一县”。由于具有非常优越的区位优势，该县已经将旅游业发展成为当地的支柱产业Z-O为了进一步开发当地丰富的旅游资源，安图县政府欢迎投资者在当地进行投资，并愿意为其提供便利。二、项目基本情况（一）开发主体LT旅游开发公司（以卜•简称“LT公司”）成立于2000年，是吉林省内最大的旅游开发企业，主要从事省内旅游景区、旅游服务区

3、、旅游地产、旅游宾馆酒店等旅游项目的开发、建设与经营管理等业务。LT公司注册资本金为3.5亿元,总资产达到10亿元，且资产负债率不超多30%。（二）建设内容LT公司希槊通过岀让方式，取得了位于安图县西南部一处面积为21公顷的山谷土地使用权，并充分利用该区域内的天然泉水建设一处度假区。该区域内的天然泉水水温常年保持在8°C左右，昼夜涌水，其中最人的一处涌水量为20吨/时，泉水口感如天然汽水，清热解暑、凉爽可口。泉水中含有的有益矿物质，对胃病、心脏病等慢性疾病都有一定的疗效，所以该泉被称为“约泉”，该山谷也因此得名“

4、药泉谷”。为了充分利用该地块的药泉资源，LT公司拟建设药泉谷山门及广场、•药泉谷养生度假酒店、多功能厅、度假农庄，并购置和安装后勤服务设施和药泉水灌装设备。上述建设内容的完成需耍两年时间，各年的投资进度分别为60%和40%（只需考虑全部建设投资的投资进度，无需考虑其中分项的投资进度）。三、相关数据经过前期市场调研，已经对相关数据作出如卜•估算。（-）投资估算与资金筹措按照LT公司与安图县政府初步达成的合作意向，LT公司能够以1000力•元的价格取得21公顷项目用地的使用权，但还需额外支付500万元拆迁费用。按照L

5、T公司的设想，药泉谷项目需耍投资新建多个建筑物，并购置相关设施，具休如附表1所示。除此以外，如果项目启动，LT公司还需支付规划编制费50万元、勘察设计费60万元、工程监理费180万元。假定在对投资进行估算吋，不需考虑预备费。由于LT公司具有良好的财务状况，自有资金完全能够满足项目需要，但为了更好地发挥财务杠杆效应，公司拟在项目建设的两年时间里先后屮请A万元和B万元的建设期贷款，贷款利率为8%oLT公司已经与贷款银行约定，该笔贷款将在项目运营后的五年内全部还清（还款方式C见附表2,付息方式为毎年末付息）。在对投资进

6、行估算时，不考虑预备费；在对流动资金进行估算吋，流动资产中无在产品和产成品，流动资产及流动负债的周转次数见附表2。（-）财务基础数据除2年建设期以外，假定项目还能运行10年，即项目的生命周期为12年（含建设期2年）。1•总成本费用（1）工资及福利费LT公司预计项口投入运营后，将需要服务人员100人、屮层管理人员15人、高层管理人员5人，年均工资水平分别为D力元、6万元和10力元，并按照国家标准计算福利费。（2）原材料费、燃料动力费及其他费用由于项目建成后主要以提供餐饮、住宿等服务为主，因此，原材料费与燃料动力费主

7、要与营业收入相关，因此，分别按照营业收入的15%和3%进行估计。其他费用主要包括除人员工资以外的管理费用和销售费用，根据餐饮行业的一般情况，估计其他费用为营业收入的3%。(3)修理费修理费主要用于设备的维修和保养，服务行业年修理费一般不超过当年折旧额的30%。(4)折旧与摊销费用投资形成的固定资产采用直线法计算折旧，折旧年限为10年，残值率为2%。土地使用权及拆迁费用作为无形资产，摊销年限为5年。(5)利息支出项目运营后的利息支出主要包括长期借款还清之前所需支付的利息以及流动资金借款利息。(三)营业收入、营业税金

8、及附加1・度假酒丿占营业收入酒店能够对外提供160间客房，客房平均价格为G元/间，预计项目运营后前三年的入住率分别为0.5、0.55和0.6,以后各年保持在60%水平。2.度假农庄收入度假农庄主要是为了满足高端游客及商务会议旅游市场，因此，只设置了8栋单体别墅建筑以满足市场的部分个性化需求，价格为每天每栋h元。项目运营前三年入住率分别为0.3、0.4和0.5,以后各年保持