2011年深圳中原最佳策划项目决赛报告-星河时代

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1、星河时代城中首个墅级都会综合体9月21日开放营销中心4个月的时间，两次集中开盘，销售额16亿大鹏一日同风起，扶摇直上九万里看我星河时代，树都会综合体之王者风范星河时代都会综合体之王者风范B1B2B3B4B5B6B7B8B9B10别墅洋房大型商业MALL幼儿园小学会所别墅、洋房：210-300㎡B1-B3:86-89㎡B7-B10:130-160㎡B4、B6:178㎡B5:228㎡产品定型作为星河地产在龙岗的首个项目，我们不幸也万幸的遇到了深圳楼市乃至全国楼市史上最严酷的“熊市”背景。所谓“不幸”，在时代的营销过程中，我们不但需要

2、更为高瞻远瞩的战略思考，更清醒、有效的项目价值挖掘，更细腻、执着的营销策略及执行，我们更需要保定“使命必达”的决心，一路前行！所谓“万幸”，正式在风雨交加的大环境中，营销的价值、星河品牌的价值、时代的价值方能更加凸显和醒目；越是逆境的颠簸，也约能够给我们一往无前的勇气！无论市场如何波动，“信念”的坚定、“策略”的精准，将成为我们最终成功的根本，我们有理由、也有信心相信，星河时代，即将创造一个前所未有的逆境营销成功的时代典范！1.策略挑战判断

3、区域的“高政策敏感市”挑战关外近百万方供量区域，能够在市场下行空间内，本案实现量价突破目标？完成

4、市场价格标杆及选择区域的全面颠覆？

5、项目价值认知突破既定年度营销目标下，如何跳出板块、如何通过项目极度差异化核心竞争力的塑造，实现深圳关内客群导入，并保证目标速度与目标回款？

6、封闭客群的圈层的根本性挑战封闭区域市场与低总价承受客群现状，导入具有“鲶鱼效应”的关内客户，对于项目的溢价最为关键；而关内目标客群置业目的的关外心理障碍，特别是在宏观消极背景下，更显乏力，如何破局？2.项目突破契机

7、项目突破契机：跳出区域看项目价值高度、站在品牌城市运营姿态建立价值比准正如万象城的开发，真正为罗湖树立了高端商业典范星河集中心区二十年开发大成，以1/

8、4个深圳CBD的制造者和运营商助力龙城中心城市化进程，必将为龙岗带来居住的新时代，成为龙岗都市化大时代的里程碑属性定位:以高端商业为旗舰的大型低密度高端综合体项目项目定位:龙岗新时代+都市综合体+唯一性核心价值:品牌运营商+都市综合体的生活全案3.项目关键定位区域市场突破提示生活方式概念+豪宅标杆再造都会综合体X高端生活X全案城市化程度的终极产物代言龙岗区城市化新时代的来临明确的物业属性明确的人群界定最完美让全龙岗人民体验前所未有的生活方式确立都市综合体时代的豪宅标杆星河时代所贡献的高端生活方式领先公园大地整整一个时代换句话说让龙岗人体

9、验并明白一件事外围市场突破提示品牌运营信心+都会生活价值星河综合体产品线X品质标杆X全案品牌+物业类型属性目标客群对位最完美星河地产数年城市核心级产品开发所积淀的CBD运营经验，是任何地产开发商无法比肩的；一个高效率、生态化的综合开发模式，必将推动新的区域居住价值的升级星河时代将再造一个城市中心的居住传奇换句话说让非龙岗的目标客群明白一件事1个核心阵地：星河运营的“都市中心生活圈”策略要点：完成“星河品牌+都市综合体”市场认知切入，现场体验未兑现下的项目形象建立、品牌标杆建立策略核心：品牌对位、生活方式对位、客户对位策略目标：建立项目的

10、跨界影响力及价值信心4.营销策略核心2大传播主线：项目核心价值传播展开策略要点：对位客户置业需求，重点完成针对主力刚性需求客群的项目核心价值诉求策略核心：都市化生活（从城镇化到都市化的升级）复合型豪宅（从单一豪宅形态到复合形态的升级）策略目标：（更具有区域内的项目价值突破尝试）开创龙岗都市时代的先驱姿态都市多元生活体验的标杆首发4.营销策略核心4大传播策略：价值体验+影响力制造+客群突破媒体策略：以品牌影响力切入，以项目影响力辅助。以深圳主流媒体为主战场，中心区媒体为核心阵地，龙岗区域主流媒体与圈层客群渗透展示策略：第一展示、第一服务、

11、第一品牌诠释项目核心价值及高端属性，建立具有区隔竞争力的价值体验模式；作为项目核心价值体验的重要载体，重中之重。客户策略：强调星河品牌客户为前期重要“鲶鱼型客群”，以关内客群强势吸纳与龙岗客群拓源为核心，同时挖掘“影响力”客户价值公关策略：紧密围绕“星河品牌+都市综合体生活价值体验”展开，创造城市主流影响力，快速形成社会聚焦。4.营销策略核心5大影响力事件：服务于“价值体验+影响力制造+客群突破”企业品牌影响力切入事件：《海洋天堂首映》（6.16）项目品牌影响力导入：星河时代大典发布会（7.15城市巡展配合）项目价值体验导入：营销中心开

12、放（利用环幕影院展开时代电影季）产品价值体验配合：万人“走运”大时代（考虑其他方案代替）客户价值持续经营：星河会业主答谢（持续的客户价值贡献）4.营销策略核心A多层（别墅+洋房）核心原则：低开高走+次优→