写字楼价格分析写字楼价格分析

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1、写字楼价格分析写字楼价格分析一、区域内写字楼办公形态及租金状况本案分屈华强北上步园区内。前期此工业区被政府规划建设成了以电子、通信、电器产品为主的生产园区，当时该工业区共拥有厂房40多栋。随着城市规模的迅速扩大和旧产业的转型，片区功能也出旧工业区向商业区转化，制造业纷纷外迁，而原有的厂房进行美化后，在政府的默许下，转化为商铺从事商业经营。附近的商业，冇一定的规模。商业的类型很多，但档次方而也逐步捉升，以销售中高档商品为主。正因为如此，现今华强北区域内多数楼都拥有一种特殊性：'一楼两制'，楼下是商铺，楼上是写字楼办公室。而由于停车、管网等基础市政配套都是按前期工业区的配置

2、，故现无法承载发展后的商业，所以政府部门一直对片区的功能转化迟迟未定，在保留高新技术产业与做住宅，还是商贸方而犹豫不决，直到近年,依据政府的规划才最终将华强北定位于商贸功能。1、办公形态华强北区域内的写字楼办公形态主要分以下几类：²厂房通过旧式工厂厂房的功能向商业用途的传变，部分与生产制造业冇联系的企业公司，以租用厂房作为口身办公所需。一般租用血积由50平方米一一300平方米左右，少部分甚至租用1000平米以上。以厂房作为办公用地较为典型的冇:赛格科技园工业区、桑达工业区、华强北工业区（女人世界后面），可见在这些工业区办公的公司都是主要以产品生产作为支撑的。&

3、sup2;商住楼华强北区域内集中了深圳多家较为人型的电子、服装、鞋业等用品的商场。分别有：赛格广场、群星购物广场、女人世界、茂业百货城及铜锣湾百货等。一般租用面积由40平方米一一200平方米左右。此类办公形态占多数。其中例如深纺大厦、赛格广场、群星购物广场均是底下为人型商场，楼上为办公用途的物业。选择此类物业作为办公用地的公司多数以贸易、流通类为主。²写字楼由于本次调研区域前期规划为制造、生产工业区，随着商业的逐步发展，建起少量写字楼，以供许多而來的发展的中心型公司、企业，他们需耍的是一个交通便利，拥冇成熟商业氛围和足以彰显公司形象的办公环境。一般所需面积曲1

4、00平方米一一500平方米左右。因此，该区域有不少大大小小的公司、企业不满足于租用厂房、商住物业作为写字楼办公地。依据此类公司、企业的需求，在华强北区域内的写字楼冇：上航大厦、电子科技大厦、四川大厦、深勘大厦、建艺大厦等。区域租用写字楼客源：主要來自华强北本区域内部及周边的各中小型公司、企业与个体经营创业者等。2、租金状况通过以上对该区域写字楼状况的分析，可以看出以厂房、商住楼作为写字楼办公室占较大比例的华强北区域内，其租金水平远不及中心区及车公庙等写字楼集屮的区域。区域内的写字楼的租金按面积计算，在振兴路与振华路上，建筑吋间较久的商住楼或是厂房，其作为写字楼的租金约是

5、35-45元/平方米•刀。位于华强北路上的邻街商业旺盛的物业，如现代之窗、群星购物广场、深纺大厦等租金较高些，去到60—75元/平方米•月左右的水平。租金水平越邻近商业集中，人流量大的区域租金就越高。赛格广场的写字楼从该物业管理处得知信息知道，以租售为主，租金达到了85元/平方米•月以上。05年世华写字楼部统计的部分华强北、赛格区域内办公写字楼租金情况，（如下表），租金水平基本无较大的起伏，由于邻深南路一带，周边商业环境氛围浓厚，邻已规划建成的地铁口，地位特殊，所以作为写字楼价格也相对同类型办公物业较高。类型项目租金水平厂房南方大厦40元/平方米•月华强北工业区45-5

6、0元/平方米•月赛格科技园工业区55-60元/平方米•月桑达工业区47元/平方米•月商住楼群星购物广场55-70元/平方米•月华联发大厦65-70元/平方米•月深纺大厦55—65元/平方米•月飞亚达大厦60元/平方米•月航苑大厦40元/平方米•月现代之窗55—75元/平方米•月新欣大厦45元/平方米•月赛格广场80—95元/平方米•月写字楼上航大厦60-70元/平方米•刀电了科技大厦65-75元/平方米•月四川大厦55—60元/平方米•月深勘人厦35—40元/平方木文章共2页，当前在第1页下一页米•月建艺大厦50元/平方米•月2000年后建成楼盘的均价约在10000元/

7、平方米以上，建成吋间较长的楼盘其销售价格因其前期设计配套、服务、档次的不同而相应降低。项目均价鼎诚国际14000元/平方米现代之窗9000-10000元/平方米赛格广场9000-11000元/平方米群星购物广场8000-10000元/平方米电了科技大厦10000-12000元/平方米深纺大厦6000-7000元/平方米深勘人厦5000-6000元/平方米右化大厦6000元/平方米左右由上表可见，依然呈现商业成熟，人流量大的商住楼其作为写字楼出售，借价方面将高于厂房功能改变后的物业。而建成时间较长的楼盘因其设计的缺陷以及楼体残旧程度的不同而