北京市甲级写字楼单元租金差异的特征价格分析

《北京市甲级写字楼单元租金差异的特征价格分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、~首都经济贸易大学硕士学位论文北京甲级写字楼单元租金差异的特征价格分析在这种国际交流与合作深入开展、城市化进程加速和产业结构转型的大背景下，北京市写字楼市场近年来取得了快速的发展。写字楼物业特别是持有型租赁物业，作为跨国公司、企业机构最基本的办公处所和经营物质基础条件，发挥着重要的产业聚集和发展的推动作用。而因为良好的写字楼物业能够产生长期稳定现金流的特点，写字楼物业也越来越受到公司机构和个人投资者的青睐，相关写字楼租金售价评估也成为产业界和学术界关心的焦点问题，对于政府土地出让政策、投资分析论证、办公选址决策、投资绩效评估等都具有重要的参考价值。写字楼市场整

2、体平均租金取决于写字楼市场整体供求状况，北京市甲级写字楼市场自上个世纪80年代末，已经历了30年的快速发展，整体市场机制已和国际其他成熟的大都市市场接轨。作为影响写字楼租金的因素研究，很多国际和国内的理论研究方法及研究成果都具有通用的指导意义。一般来讲，写字楼租金研究可以分为微观和宏观两个层面：前者着眼于微观层面的写字楼或者办公单元，着重解释写字楼租金的影响因素或者检验某一因素是否对租金有影响；后者关注宏观层面（城市或国家层面）的整体写字楼市场租金受哪些因素影响，以及如何调整、演变，往往会用于对宏观层面写字楼市场租金的变化进行预测。关于写字楼租金的微观研究国内

3、外已广有论述，但主要是集中在影响写字楼整体平均租金的因素方面，主要影响因素一般包括写字楼楼宇所在区位和交通通达性、建筑质量、市场供求因素等。主要是因为如位置、通达性和建筑品质等因素，对写字楼整体平均租金的影响往往更为显著和直观。国外关于写字楼租金影响因素的研究有：特征价格模型研究方法适用并广泛应用于国外对写字楼租金差异的研究。EdwinMills(1992)根据芝加哥写字楼市场的543个租赁样本建立并分析了决定芝加哥的写字楼租金的各种因素，分别以首年租金标准和15年的租金贴现值为因变量。在他的模型中还包括大量的区位虚拟变量，研究结论证明配套设施对写字楼整体平均

4、租金的影响符合预期但显著性水平较差，区位变量因素的系数也符合预期并且显著性较好。HoughandKarts(1993),Vandell和Lane(1989)等在关于建筑质量对写字楼租金的影响研究中，分别以Boston和Cambridge的102个甲级写字楼物业为样本，将写字楼平均租金和楼宇空置率作为建筑物的设计和非设计特征的因变量，建立特征价格模型，相关研究结果证明客户愿意为更高品质建筑质量的写字楼物业支付更高的租金。DanielGat（1998）以扩张中的特拉维夫写字楼市场为研究对象，建立了特拉维夫写字楼市场的特征价格模型，研究认为影响写字楼租金最主要的因素

5、是写字楼物业对于多个城市商务中心区的通达性和写字楼的建筑品质、建筑物高度和总建筑面积也会对租金有显著的影响，但是写字楼物业的年龄和周边区域内制造业聚集程度会降低写字楼租金，周边区域内商用服务设施的聚集程度在研究中则对写字楼租金没有显著影响。~~~5/34~~~首都经济贸易大学硕士学位论文北京甲级写字楼单元租金差异的特征价格分析还有部分国外文献研究目的是考察写字楼市场的供求状况对写字楼租金的影响。这些文献运用时间序列样本数据研究市场的供求状况（主要是写字楼的空置率）对写字楼租金的影响。包括：J.Smith（1974）建立的基本模型提出了写字楼空置率与写字楼的租金

6、由一个调节过程相联系，认为写字楼租金是需求以及供给的函数，并采用了几个加拿大城市写字楼的租金数据阐释了空置率对写字楼租金具有显著的影响。Wheaton和Rorto(1988)通过对17个都会城市区域（metropolitanareas）的特殊市场、时段和随机的市场样本进行实证研究，认为各区域的自然空置率存在差异，以及自然空置率这一概念在用于对各城市写字楼租金研究时适用性也存在差异。Voith和Crone(1988)研究了写字楼租金与写字楼空置率的关系。他们用1968-1986年ColdwellBanker的写字楼空置率数据以及SalomonBrothers的写

7、字楼租金指数进行的研究认为写字楼的租金变化与写字楼空置率偏离自然空置率（NaturalVacancyRate）的偏差成比例的。J.Benjamin,Shilling,Simans(1989)利用了Greensboro五栋散租写字楼的租金数据研究也得出了写字楼租金中与空置率的变化相关联的结论。Glascock,Jananian和Sirmans(1990)则通过对某城市五年间的写字楼租金样本进行了实证研究，研究结果显示写字楼租金变化受各个不同因素的影响与预期效果一致，建筑的档次、区位、相关租约类型都会影响写字楼的租金水平，整个市场的状况也对写字楼租金有显著的影响，

8、写字楼的空置率与写字楼租金的负相关关系